Центърът и Лозенец са най-търсени за наем и покупка на апартамент, Бояна и Драгалевци – за къщи. Това показват данните на компанията Unique Estates, която представи своя анализ на пазара на
недвижими имоти в България за първото шестмесечие на 2019 година.
Продажните цени в луксозния сегмент в София са намалели средно с 12% през първата половина на 2019 година. Отстъпките при сделки нарастват като брой и размер.
Обзор
Ръст на предлагането на фона на умерено търсене постави под натиск пазара на луксозни имоти през първата половина на 2019 г. След покачването през предходните години корекцията на цените в
луксозния сегмент вече е факт, нарастват също броят и размерът на отстъпките при сделки, показват данните на компанията за луксозни имоти Unique Estates.
Ситуацията на пазара на луксозни имоти все по-отчетливо работи в полза на купувачите и прогнозата на компанията е тази тенденция да се задържи поне до края на годината. Добър знак са нарастващият
брой запитвания и сделки, които показват, че цените са близо до пазарните нива.
Ключови показатели
Ръст на БВП (Q1 2019) 3.5%
Безработица (Q1 2019) 5%
Инфлация (полугодие 2019) 1.2%
Годишна промяна на сградното строителство (май 2019) 6.4%
Годишен ръст в цените на жилищата - София (2018) 8.8%
ГПР по жилищни кредити в евро 3.79%
ГПР по жилищни кредити в лева 3.48%
Търсене и предлагане
Пазарът на луксозни имоти отбеляза висока активност през първото шестмесечие на 2019 г., подкрепян от продължаващия ръст на икономиката, ниските лихви и оживлението на кредитния пазар. Водещо
остава търсенето за жилищни нужди, докато ограниченият потенциал за ръст на цените и засиленото предлагане на наемния пазар охлаждат желанието на купувачите за инвестиционни и спекулативни
сделки.
Традиционно купувачите на луксозни имоти предпочитат централните райони на София и утвърдени квартали като Лозенец. В тези части на столицата са регистрирани и най-голям брой сделки през първата
половина на годината, но прави впечатление и появата на нови квартали като Кръстова вада и Манастирски ливади във високия сегмент на жилищния пазар.
"След като през миналата година цените на жилищата в центъра на София достигнаха нереално високи нива, през тази претърпяха известна корекция и това стимулира покупките. В Лозенец ценовите нива
остават почти без промяна през последните месеци, но очакваме по-сериозен ръст с появата на нови проекти на утвърдени на пазара компании, като БЛД и Бигла 3", коментира Светослава Георгиева,
оперативен директор на Unique Estates.
В района на Манастирски ливади цените на завършени и луксозно обзаведени жилища се движат средно около 1500 евро/кв. м, докато в затворените комплекси на бул. "България" подобни имоти може да
надхвърлят 2000 евро/кв. м. Сред предимствата на квартала е близостта до Витоша и едновременно с това – до един от главните булеварди в София и офис зоната по него. В същото време с разрастването
на строителната активност в тази част на София вече са в ход и мерки за подобряване на инфраструктурата, което също е предпоставка за нарастващ интерес за покупка. Подобна е ситуацията в квартал
Кръстова вада, където изграждането на метростанция и оформянето на голяма търговска и офис зона стимулираха жилищното строителство.
Докато кварталите в южната част на София се оформят като предпочитани за покупка на висок клас апартаменти, тези по Витошката яка остават основно в полезрението на търсещите къщи. Данните на Unique
Estates показват, че в тази част на София са регистрирани над 70% от продажбите на къщи за последната година и половина.
"С появата на затворени комплекси кварталите в подножието на Витоша се развиха и като апартаментни локации. Въпреки това купувачите припознават Бояна, Симеоново, Драгалевци и района около Камбаните
като емблематични места за покупка на къща, докато за апартаменти се насочват към кварталите в рамките на компактния град, отчасти и заради по-добрата комуникативност", обобщи Светослава
Георгиева.
Цени
Изминалото шестмесечие отбеляза средно 12% спад на цените на луксозните имоти в София спрямо същия период на предходната година. Най-значим дял в намалението на продажните нива имат имотите в
центъра и квартал Изток, докато в квартали като Лозенец и Кръстова вада ценовите нива се задържат около тези от миналата година.
През първата половина на 2019 г. се е увеличил и делът на продажбите с отстъпка, както и размерът на самите отстъпки. Ако през първото полугодие на 2018 г. 64% от продажбите на къщи и апартаменти
във високия сегмент са били на по-ниска от офертната цена, то през същия период на 2019 г. техният дял е нараснал до 72%, показва статистиката.
Прави впечатление и по-високият размер на самите отстъпки през 2019 г. Ако през първата половина на предходната година основната част от тях са били до 5%, то през същия период на 2019 г. най-голям
дял се пада на сделките с над 5% отстъпка. Данните показват, че всяка втора продажба за изминалото полугодие е била на цена с над 5% по-ниска от офертната. Съответно размерът на отстъпките тази
година е нараснал до средно 9,1% при 6,2% през първата половина на 2018 г. В същото време обаче статистиката на компанията показва ръст на запитванията и на сключените сделки през шестмесечието на
2019 г., което е индикация за активен пазар и разумни ценови нива.
"Развитието в момента е нормално, като се има предвид, че през 2018 г. се забелязаха много оферти със значително завишени първоначални цени. Това доведе до забавяне на пазара през втората половина
на годината и наложи ценови корекции, на които сме свидетели в момента. В същото време тенденцията тази година е купувачите да са водеща страна при преговорите и това допълнително поставя ценовите
нива под натиск", посочи Светослава Георгиева.
Прави впечатление, че по-силно изразени през първото полугодие на 2019 г. са отстъпките при сделките за къщи. Причината е по-малкият обем на този сегмент и фактът, че в много случаи се продават
уникални като характеристики имоти. Липсата на достатъчно аналози прави по-трудно определянето на първоначалната цена и съответно вероятността от корекции в хода на преговорите е по-голяма в
сравнение с продажбите на апартаменти.
Наемен пазар
Сериозно оживление се наблюдава на наемния пазар на луксозни имоти през първата половина на 2019 г. Данните на Unique Estates показват над 50% ръст на сключените сделки, като водещи райони
традиционно са Докторски паметник, Лозенец и центърът на София. Обяснението са големият брой инвестиционни сделки с луксозни имоти в тези райони през последните години и предлагането на много от
тези жилища под наем.
Сред активните квартали и в този сегмент през първото полугодие на 2019 г. отново се нарежда Манастирски ливади. Най-значим е интересът на наемателите към сградите в близост до бул. "България",
където има сериозно предлагане под наем на апартаменти, купени с инвестиционна цел. Предимството за наемателите е наличието на места за паркиране, новото строителство и близостта до големи офис
зони.
В ценови план пазарът не отбелязва промяна, като средният наем на апартамент остава в диапазона 7.5-8 евро/кв. м. За сметка на това нараства периодът, в който имотите престояват на пазара, като
някои оферти се задържат и над 6 месеца. Причините са повишеното предлагане и в редица случаи нереалистичните очаквания на наемодателите. От Unique Estates съветват при дълъг престой на пазара и
малко огледи собствениците да преосмислят ценовите си нива, за да стигнат до сделка.
