До пролетта на 2012 г. средните цените на имотите в страната ще преминат към тенденция на нарастване в рамките на 2-5%
С края на 2010 г. приключи и първото десетилетие от реалното съществуване на пазар на имоти в България. Едно динамично десетилетие, в което станахме свидетели на бум в имотния сектор, последван от
огромен спад в цените и обемите от сделки. Добрата новина е, че 2010 г. донесе стабилизация на пазара и в новото десетилетие българският имотен пазар навлиза във фаза на стабилизация и много
по-голяма зрялост.
2010 г. – стабилизация на цените и нарастване на броя на реализираните покупко-продажби.
2011 г. – продължаваща стабилизация на цените, по-убедителен ръст на сделките и слабо покачване на цените на имотите от последното тримесечие на годината.
Така най-общо могат да се опишат основните тенденции за отминалата и очакванията ни за настоящата година, се казва в годишен анализ на „Бългериан Пропертис” за пазара на недвижими имоти в България
през 2010 г. на база реално сключени сделки с български и чуждестранни клиенти.
По данни на компанията, спадът в цените на имотите на база реализирани сделки през 2010 г. забавя темп и средно за годината е 8,3% спрямо 2009 г. За сравнение, средният спад на цените през 2009 г.,
който компанията отчита, е 36%.
2010 г. в числа:
• 8,3% спад в средните цени на имотите в страната спрямо 2009 г.
• 10% ръст в броя на реализираните продажби на имоти в цялата страна спрямо 2009 г.
• 7,8% спад на средните цени на кв.м. на продадените апартаменти в София, 2% ръст в средните общи продажни цени и 5% годишен ръст в обема на покупко-продажбите в столицата.
• 27% спад в средните цени на закупените апартаменти в Слънчев бряг и околните курорти и ръст на интереса и продажбите.
• 18.8% спад в средните цени на продадените селски имоти.
Основни акценти през годината:
• По-голяма динамика на пазара на градски имоти в София и активизация и в другите големи градове, макар, че на фона на активността в София, пазарът в другите областни градове е доста вял.
• Засилен интерес към ваканционни апартаменти на ниски цени
• Увеличение на дела на руските купувачи сред чужденците, купуващи в България с около 40% спрямо 2009 г.
• Тотално отдръпване на британските купувачи от имотния пазар в България
КРАТЪК ОБЗОР НА 2010 Г.
Отминалата година беше година, в която пазарът се очакваше да приключи пренастройването си от режим на работа в бум, рязко преминал в криза, към
нормални за настоящите условия темпове и динамика. И можем да кажем, че това наистина се случи. 2010 г. приключи за имотния пазар с вече стабилизирани цени и започващо нарастване на сделките,
оправдавайки нашите очаквания и прогнози.
На два пъти през годината под влияние на лоши икономически новини и прогнози пазарът показа нестабилност и рязко свиване на интереса и сделките. Тези шокове обаче и в двата случая отминаха бързо и
през следващите месеци динамиката се възвръщаше, което показа, че пазарът е стигнал до устойчиви нива и трябва да има силен шок в икономическата конюнктура, който пряко да засегне България, за да
се говори за опасност от допълнително свиване на пазара.
Спадът в средните цени на реализираните продажби на имоти през 2010 г. е 8.3%, което е значително по-малка стойност от реализирания среден спад на цените през 2009 г. от 36%. Прави впечатление, че
данните за цени и обеми вече започват да приемат и положителни стойности, което говори, че постепенно пазарът се нормализира и започва да се възстановява.
И през 2010 г. цените бяха определящи при сключването на сделки. Купувачите продължават да следят отблизо пазара и реагират много бързо при появата на изгодни оферти. Именно затова съветът ни към
продавачите, които търсят бързи продажби, продължава да бъде да обявяват максимално изгодна и пазарно обоснована цена.
Пазарът на имоти в столицата беше най-динамичен в цялата страна през 2010 г.
Средните цени на сключените сделки по тримесечия за 2010 и 2009 г. бяха, както следва:
• 1-во тримесечие – 1040 евро на кв.м. - 1050 евро на кв.м. (2009) -0.9%
• 2-ро тримесечие – 870 евро на кв.м. - 1020 евро на кв.м. (2009) -15%
• 3-то тримесечие – 840 евро на кв.м. - 945 евро на кв.м. (2009) –11%
• 4-то тримесечие – 930 евро на кв.м. - 980 евро на кв.м. (2009) -5%
В началото на 2010 г. се търгуваха повече имоти във високия ценови клас. Най-ниската стойност на средните цени на продадените апартаменти в София беше достигната през 3-тото тримесечие на 2010 г.,
след което имаме покачване с около 10%. Съпоставяйки тези тенденции със случилото се и през 2009 г. на пазара можем да кажем, че се е оформила една годишна цикличност, при която в първите месеци на
годината се продават по-скъпи имоти, след което се търгуват имоти на по-ниски цени през 2-ро и 3-то тримесечие и нивата на цените се покачват в края на годината поради възвръщане на интереса и
платежоспособното търсене предимно към имоти в по-високия ценови клас.
Средната цена на продадените апартаменти през 2010 г. в София е 76 000 евро, което е с около 2% по-висока стойност от средната цена на продадените през 2009 г. апартаменти – 74 500 евро. Това е
минимален ръст на средните цени, който показва, че след второто тримесечие, когато все още имаше спадове на цените в рамките на около 10-15% на тримесечна база, през третото и четвъртото тримесечие
на 2010 г. пазарът се е стабилизирал и годишните данни сочат дори лек ръст.
Съпоставяйки средната цена на кв.м. за 2010 (920 евро на кв.м.) спрямо тази от 2009 (998 евро на кв.м.) виждаме спад в цените с около 7.8%. И при средните цени от последните тримесечия на 2009 и
2010 г. се вижда лек спад в цените с 5% на годишна база. Т.е. от една страна имаме спад с между 5 и 8% в цените на кв.м., а от друга, имаме минимален ръст на цените на база общи покупни цени
през 2010 и на обема от сделки. Това може да се тълкува като достигане до точка на обръщане на пазарните тенденции от спад в стабилизация и постепенно преминаване към нарастване на
цените.
Най-много реализирани сделки за покупки на имоти има през 4-тото тримесечие – с около 20% повече от предходното тримесечие. Новината през 2010 г. за имотите в София беше силният пазар и през
традиционно слабите летни месеци на годината. През втората половина на годината сделките в София нараснаха с 30% спрямо първата половина на годината и с 16% спрямо втората половина на 2009 г. Това
заедно със стабилизацията на цените показва една започваща тенденция на излизане на пазара от кризата.
Тъй като имотният пазар в София е индикативен за общите тенденции на пазара, то можем да кажем, че през втората половина на 2010 г. тенденциите са се обърнали в положителни и перспективите пред
имотният пазар в България започват да се подобряват.
Около 30% от продажбите в София са в комплекси от затворен тип, като това са предимно апартаменти във високи ценови клас. Прави впечатление, че има завръщане на интереса към апартаменти в
централните части на столицата. Този интерес беше значително намалял през 2009 г.
От средата на 2010 г. се забеляза оживление на имотния пазар и в другите големи градове на страната освен в гр. София. Това оживление обаче все още е далече от динамиката и зрелостта на пазара в
столицата. Все пак, можем да кажем, че интересът към апартаменти във Варна, Бургас, Пловдив, Велико Търново и др. градове леко се засили и се реализираха сделки с апартаменти в порядъка между 20
000 и 40 000 евро.
Ето средните цени на продадените апартаменти за някои от големите градове:
Варна – 77 200 евро
Бургас – 41 800 евро
Пловдив – 43 400 евро
Велико Търново – 36 100 евро
Средната цена на продадените в Банско апартаменти през 2009 г. е 42 800 евро, а през 2009 г. беше 38 700 евро – ръст от 10.5% на годишна база. Този ръст идва предимно от продадените по-големи като
квадратура апартаменти, докато цената на кв.м. се запазва същата като през 2009 г. – средно от около 650 евро на кв.м. За разлика от лекия ръст в средните цени на закупените апартаменти в Банско,
обемите от сделки бележат спад през 2010 спрямо 2009 г.
Макар и вече и в Боровец (от 650 евро до 1400 евро на кв.м.), и в Пампорово (от 450 до 1000 евро на кв.м.) да има изгодни оферти за продажба на апартаменти, интересът към тези курорти остава
минимален и сделки там се сключват много рядко. Една от основните причини за това е и че британските купувачи изцяло липсват от пазара, гърците също на този етап не се интересуват от покупки на
имоти в България, а руснаците не познават много добре тези ски курорти и засега предпочитат морските дестинации. Българските купувачи на ваканционни имоти са все още много малко.
Средната цена на закупените апартаменти в курортите Слънчев бряг и Св. Влас през 2010 г. беше 36 500 евро, докато за 2009 г. беше 50 000 евро – 27% годишен спад. Цените на квадратен метър остават
стабилни и варират от 350 до 700 евро. При тези по-ниски и изгодни цени компанията отчита значителен ръст в броя на реализираните продажби по Южното Черноморие спрямо 2009 г. Интересът към
Созопол и другите южни курорти беше минимален, основно заради по-високите цени на имотите там. Средните цени на продадените апартаменти в курортите по Северното Черноморие бяха 44 600 евро,
като на кв.м. цените варират между 600 и 1400 евро.
Селските имоти бяха едни от най-засегнатите от кризата имоти със спад в цените от над 50% през 2009 г. Именно това увеличи и интереса към тях през 2010 г., особено през първите месеци на годината,
което доведе до почти 50% ръст на продажните на селски имоти спрямо 2009 г. Разбира се, този ръст се мери на фона на много ниски нива от 2009 г. и е под предкризисните нива, но все пак е
положителна тенденция, тъй като за пръв път от 2007 г. наблюдаваме ръст в броя на реализираните сделки със селски имоти. Въпреки нарасналите продажби обаче цените на селските имоти продължиха да
спадат и през 2010 г.
Движението на средните цени в отделните региони на страната е различно, като има и райони с повишение на цените. Тъй като селските имоти са по-специфичен вид имоти и техните цени зависят в голяма
степен от конкретните параметри, следва да проследим внимателно дали тези увеличения за отделните райони ще останат стабилни през 2011 г. Има региони като Плевен, в който цените бяха стигнали до
изключително ниски нива и в момента също са на едни от най-ниските стойности в страната, но бележат огромен ръст заради ниската база. Прави впечатление, че най-голям ръст бележат цените на селските
имоти около Бургас – тези данни са на база предимно на ремонтирани качествени къщи, които се върнаха за препродажба на пазара през 2010 г. и намериха своите нови собственици, тъй като са готови за
обитаване.
Като цяло, през 2010 г. не липсваше интерес към скъпи нови или ремонтирани къщи, в които купувачите могат да се нанесат веднага. Интерес към тях проявяват много руски купувачи, които предпочитат да
си спестят усилията по ремонта, макар и да платят по-висока покупна цена.
Средни цени на селските имоти за 2010 г. и изменение спрямо 2009 г.
• Софийските села – 16 300 евро -15%
• Област Варна и Добрич – 13 600 евро -8%
• Област Бургас – 26 400 евро +34%
• Област Пловдив – 18 000 евро +11%
• Област Ст. Загора – 13 900 евро +2%
• Област Видин – 6 800 евро -2%
• Област В.Търново – 11 200 евро -3%
• Област Ямбол – 13 300 евро +3%
• Област Кърджали – 11 300 евро 0%
• Област Монтана – 4 900 евро 0%
• Област Плевен – 7 800 евро +60%
Средна цена на сключените сделки със селски имоти за 2010 г.: 11 600 евро
Спад спрямо 2009 г.: -18.8%
Ръст в сключените сделки със селски имоти за 2010 спрямо 2009 г.: +49%
Движение на средните цени на селските имоти през годините:
Средни цени и ръст спрямо предходната година:
• 2004 г. – 11 300 евро
• 2005 г. – 15 450 евро +37%
• 2006 г. – 18 510 евро +20%
• 2007 г. – 24 800 евро +34%
• 2008 г. – 30 800 евро +24%
• 2009 г. – 14 300 евро -53.5%
• 2010 г. – 11 600 евро -18.8% - през 2010 г. цените на селските имоти се върнаха на нива от 2004 г.
Българските купувачи през 2010 г. са купували предимно имоти в София, но също така и във Варна, Бургас, Пловдив, Стара Загора, Слънчев бряг и др.
Най-многобройната група от чуждестранните клиенти през 2010 г. са руснаците, които съставляват 20% от чуждестранните купувачи. Техният дял нарасна с 40% през 2010 г. и така руските купувачи са
чужденците, които оказват най-голямо влияние на пазара на имоти в България към момента – най-вече в частта ваканционни апартаменти към момента, като има индикации за интерес и в други пазарни
сегменти.
От месец май 2010 г. британците поетапно се изтеглиха от пазара и към момента интересът от тяхна страна продължава да бъде много слаб. Те са активни основно в качеството си на продавачи, като броят
на британците, които са обявили своите имоти за продажба през 2010 г. е нараснал почти двойно спрямо 2009 г.
станалите чуждестранни купувачи са от най-различни страни (над 50 на брой) от целия свят, като сред тях са: Австралия, Австрия, Белгия, Германия, Гърция, Дания, Естония, Испания, Италия, Кипър,
Китай, Канада, Люксембург, Латвия, Норвегия, Португалия, Полша, Румъния, САЩ, Швеция, Украйна, Финландия, Франция, Холандия, Южна Африка и др.
ПРОГНОЗА ЗА 2011 Г.
Ако икономиката продължава да се развива положително, каквито са прогнозите към момента, то нашите очаквания за имотите в България са през 2011 г. пазарът
да преодолее шока от драматичния спад в цените през 2009 г., ценовите нива да се запазят стабилни, да нараснат обемите от сделки и от края на 2011 г. до пролетта на 2012 г. средните цените на
имотите в страната да преминат към тенденция на нарастване в рамките на 2-5%.
От началото на 2011 г. наблюдаваме активизация на интереса на купувачите, както и засилено предлагане на имоти за продажба и под наем, което говори, че всички, които са изчаквали, вече се връщат
към пазара и търсят добри сделки.
АА
