Пазарът на офиси в столицата е замрял от началото на 2009 г., предлагането е разнообразно, но търсене почти липсва
Пазарът на офиси в столицата е замрял от началото на 2009 г., предлагането е разнообразно, но търсене почти липсва. В този сегмент продавачите все още не са достатъчно гъвкави в офертните си
предложения, което личи по много ниския процент на намаления в цените – едва 15% от офертите се предлагат на намалени цени, като намаленията са в рамките до 10%.
Това показва анализ на българската компания за недвижими имоти Бългериан Пропъртис. Въпреки това, компанията разполага с лимитиран брой оферти, които се предлагат от собственици, склонни да правят
големи отстъпки в цените. Дори и след намаления обаче, офисите за продажба много рядко се предлагат на цени под 1500 евро на кв. м. Офертите на Бългериан Пропъртис в момента са доста разнообразни
на цени от 2000 до 2700 евро на кв. м. за офиси в сгради клас А или в идеалния център на София.
Между 1500 и 2000 евро на кв.м. се предлагат офиси в нови сгради в широкия център, по бул. България, както и в кв. Лозенец. Под 1500 евро на кв. м. офертите са рядкост. Поради все още високите цени
голяма част от купувачите предпочитат да закупят жилищен имот, който да ползват за офис, тъй като намалението на цените при тези имоти е значително по-голямо.
Продажби магазини
Преобладаващо през 2009 г. е предлагането за наем на магазини, но не липсват и интересни оферти за продажба. Ценовите нива варират в широки граници – от 1100 евро на кв. м. за магазини в широкия
център с не толкова атрактивно местоположение до и над 2700 евро за кв.м. за магазини с лице към основни булеварди в София. И при този тип имоти намаленията в офертните цени са по-скоро изключения
– едва 8% от офертите са с намалени цени, а намаленията са под 10%.
Някои от магазините, които се предлагат за наем, могат да бъдат закупени след договаряне на подходяща цена. Като цяло, сделки за продажба на офиси и магазини през 2009 г. почти липсват, което
говори, че посочените офертни цени са над реалните пазарни нива.
Характерно е, че при реален интерес от страна на купувач, в процеса на преговорите може да бъде постигната цена до 30% по-ниска от офертната за покупка на офиси и магазини.
Пазарът за покупко-продажби на бизнес имоти има възможност да се активизира при наличието на един ключов фактор, а именно откритото предлагане на оферти на изгодни цени без резерв в цените за
допълнителни преговори с купувач. Наемният пазар на офиси и магазини в София е по-активен от този на покупко-продажбите, тъй като цените са по-гъвкави, предлагането е по-голямо, намаленията в
офертните нива са факт и много търговци търсят да наемат по-добри и по-изгодни офиси и магазини от тези, които помещават, а нови търговци отварят офиси и магазини, възползвайки се от момента на
кризата, за да се позиционират на пазара.
Броят на офертите за наеми на офиси и магазини е около 3 пъти по-голям от тези обявени за продажба, като обаче наемодателите често са склонни да обмислят и оферти за продажба.
Реалните пазарни цени за наем или дори продажба на търговски имоти все още не са установени, коети си личи по това, че има много търговски площи със сходни параметри, които се предлагат на много
различни ценови нива. Също така обаче, ясно си личи ценовото разграничаване на качествените търговски площи с отлични местоположения и перспективи за бизнес от по-нискокачествените, които вече се
предлагат на по-ниски цени.
Преди кризата това разграничаване трудно се правеше, тъй като всички цени бяха високи и постоянно нарастваха, а бизнесът на търговците се развиваше с добри темпове и те не бяха принудени да
оптимизират до такава степен разходите и работната си среда.
Наеми на офиси
Предлагането офиси под наем е най-високо спрямо търсенето. Това обуславя значителното намаление на цените в сравнение с миналата година. Определящи при избора на офис са няколко основни фактора,
като водещият фактор е цената.
С цел оптимизиране на разходите повечето компании предпочитат да наемат офис със не толкова атрактивна локация, но на по-ниска цена. Затова тенденцията е към изместване от центъра към периферията
на града. В тези райони могат да бъдат намерени и нови бизнес сгради, предлагащи прилични условия и изпълнени по европейски изисквания. Наемните нива на офисите в София варират в следните граници:
Офиси клас А и офиси с идеално централно местоположение – цените варират в широки граници от 8 евро на кв.м. до 26 евро на кв.м.
Масовото предлагане в този сегмент е на нива около 10 евро на кв. м. Най-скъпи са наемите на офиси в сградата на Лендмарк на бул. Цар Освободител – 26 евро на кв.м., а между 15 и 20 евро на кв.м.
са офиси в идеален център – бул. Витоша, Позитано, Дондуков, Тодор Александров, бул. България. Офиси в и срещу бизнес парк София се предлагат на цени 10 евро на кв.м. Между 8 и 10 евро на кв.м. са
качествени офиси около бул. Мария Луиза, широк център, Цар Борис, Ботевградско шосе и др.
Миналата година цените на наемите на офиси клас А се движеха между 15-20 евро на кв.м., а към април 2009 цените спаднаха до 11-17 евро на кв.м., за да достигнат до 10-15 евро на кв.м. през
септември, т.е. спадът в офертните цени за 2009 г. е около 25-30%. Единствено няма спад в наемните цени на офисите от най-висок клас. В по-ниския ценови сегмент за офиси клас Б и такива, които са в
жилищни сгради, намаленията са доста по-ясно изразени. Те варират от 11 до 45%, а нивата са от 3 евро на кв.м. за необзаведени офиси до 8 евро на кв.м. за обзаведени офиси в Лозенец, около бул.
Черни Връх, бул. Цариградско шосе, бул. България, малки улички в центъра.
Ценовите нива на този тип офиси до началото на 2009 г. варираха между 7 и 10 евро на кв.м. Това е среден спад в офертните нива между 20 и 40%. Най-голям реален интерес има към по-ниския ценови клас
офиси на цени 4-7 евро на кв.м., като до сключване на договори за наем се стига и след допълнителни намаления в цените.
Наеми на магазини
За разлика от предходни години, когато възможността да бъде нает магазин на бул. „Витоша” клонеше към нула, към момента могат да бъдат забелязани свободни магазини в търговската част на булеварда.
Магазините с най-престижни местоположения като бул. Витоша, площад Славейков, около Парламента и др. са на нива от 20 евро на кв. м. до 50 евро на кв.м. в зависимост от магазина.
При тези магазини обаче също има спад в офертните цени от 11 до 30%. Масовото предлагане на магазини в малките улици на центъра и кварталите е между 5 и 12 евро на кв.м. 30% от офертите за наем на
магазини са с намалени цени, а сделките се сключват бавно, след много добро обмисляне на алтернативите от страна на наемателите. Има магазини, които с месеци чакат своите наематели.
Спа центрове, фитнес зали и салони за красота
При този сегмент ситуацията е малко по-различна от тази при офисите и магазините. Предлагането на подобни имоти е слабо и собствениците рядко са склонни да правят отстъпки в цените. Това се дължи
на доходността на този бизнес, дори в периода на криза.
Търсенето е предимно за оборудвани салони за красота за покупка или под наем. Такива оферти не се задържат дълго на пазара (в сравнение с другите имоти), ако се предлагат на добра цена.
Складове и логистични центрове
Този сегмент все още остава слабо развит. Предлагането на територията на София е недостатъчно, а при търсенето на склад повечето клиенти имат специфични изисквания.
Предлаганите складови площи рядко покриват желаните стандарти. Задължително е наличието на определена височина на помещенията – над 5 метра, да бъде осигурен ТИР достъп, охрана, както и
професионално обслужване на базата. Поради стесняването на дейността на повечето компании, преобладава търсенето на по-малки площи или дори на отделни палетоместа, което рядко може да бъде
осигурено – повечето халета са с площ на 500 кв.м., а предлагането на палетоместа е ограничено.
Рядко в удобна близост до складовите площи се намират и офиси, където би било удобно да се помещава администрацията на компаниите. Като складове се предлагат и имоти, които нямат такъв статут –
мазета, гаражи, бивши производствени бази и други, които също не отговарят на критериите. Сделките в този сегмент са рядкост и подобно на останалите типове имоти, се сключват на изгодни за клиента
нива.
Цените на наемите варират в рамките на 1,5 ?/кв.м. до 5 ? кв.м. без ДДС в зависимост от качеството на имота и неговото местоположение. На територията на гр. София има само 2-3 съвременни логистични
бази, където се предлагат площи за продажба.
Цените са около 650 ?/кв.м., но пък базите отговарят на най-високите изисквания и предлагат професионално обслужване, митница, въоръжена охрана и т.н.
Заведения
При пазара на барове и ресторанти под наем се наблюдава значително по-голяма ликвидност. Желаещите да предприемат инвестиции в този бизнес не са малко и при появата на добра оферта за заведение под
наем, то рядко се задържа на пазара. Офертните наеми на тези имоти са разумни – 8–10 ?/кв.м. и при преговори могат да се постигнат добри условия.
Специфичното при заведенията под наем е, че повечето се предлагат с условие за закупуване на пълното оборудване от страна новия наемател. Предимството е, че не се губи време за обзавеждане и
декорация на заведението, а практически дейност може да се започне веднага и то с постоянна клиентела. Офертите за продажба в този сегмент са ограничени и на високи цени.
Почти няма реални сделки, въпреки че има търсене за покупка на заведения. До сделка може да се стигне само след сериозно редуциране на офертните цени. Като цяло, за пазара на бизнес имоти
единствено изгодната цена е в състояние да привлече компании, които разполагат с налични средства, да предприемат инвестиция в бизнес имот – както офис, така и магазин, производствено помещение или
склад. За желаещите да инвестират сега е моментът да проучат възможностите за сключване на изгодна сделка, тъй като вече има собственици, готови да коментират цените до по-ниски нива.
Офертните цени на офисите за продажба във Варна от висок клас са между 2000 и 2800 евро на кв.м., а цените на офисите в сгради със смесено предназначение са около 1000 евро на кв.м. Наемините цени
на офиси клас А варират в граници от 8 до 16 евро на кв.м., като до преди 5 месеца тези офиси се предлагаха на цени 10-18 евро на кв.м. Масовото предлагане на офиси от по-нисък клас е на нива 5-8
евро на кв.м., а намаленията стигат до 20%. Магазини на централната търговска улица във Варна се предлагат под наем за 20-25 евро на кв.м., което е съпоставимо с цените на сходни магазини в София.
БР
