Освен натиска, който оказва върху американската валута, ще доведе ли спадът в сектора на ипотечното кредитиране в САЩ до глобален колапс на фондовите пазари по света
Според анализатори на световните финансови пазари американският долар се намира в низходящ тренд по отношение на основните си конкуренти заради проблемите в сектора на ипотечното кредитиране в САЩ.
Легендарният американски инвеститор Джим Роджърс, известен с прозвището "Гуру на стоковите пазари", смята, че задълбочаването на кризата в сферата на ипотечното кредитиране на кредитополучатели с
нисък кредитен рейтинг може да доведе до глобален колапс на фондовите пазари по света, а особенно на пазарите за недвижими имоти. Управителят на инвестиционен фонд, който през 1970 година съвместно
с милиардера Джордж Сорос създава Quantum Fund, а след това през 1998 година започва работа на стоковите пазари, мрачно оценява перспективите на фондовите пазари във връзка с кризата с ипотечното
кредитиране в САЩ.
"Вие просто не можете да си представите колко ужасна ще бъде ситуацията, за мнозина, които не разбират какво се случва, това ще бъде истинска катастрофа, когато балонът на цените на недвижими имоти
се спука. Тогава ще настане голяма бъркотия". Цените на недвижимите имоти ще паднат с 40-50 % в тези райони, където се наблюдава спекулативен ръст. Множество хора няма да могат да погасят своите
кредити. Този път ситуацията ще бъде още по-кошмарна, отколкото преди, доколкото в историята на САЩ още не е имало такава спекулативна игра", - съобщава Роджърс. По мнението на Роджърс, кризата ще
се разпространи върху развиващите се пазари, които ще се сблъскат с дълъг процес на спад. "Когато настъпва финансова криза, тя се предава като ехо на другите финансови пазари, особенно на тези,
където се води спекулативна игра, - добавя той, - понастоящем, развиващите се пазари са обект на силна спекулативна търговия. Твърде значителни средства ще бъдат иззети от тях". "Аз продадох почти
всички свои акции на развиващите се пазари, освен на китайските", подкрепя своите прогнози Роджърс. Даже в Китай, по негово мнение, пазарът може да падне с 30-40 %. Но той добавя, че "Китай е една
от немногото страни в света, където аз съм готов да изчакам падането на пазара с 30-40%".
Последната криза на фондовия пазар, която беше свързана с безумието по отношение на Интернет-компаниите, разруши световните фондови пазари през 2000-2002 година. Даже в Япония, когато се спука
последния балон, цените на акциите рухнаха с 85%, въпреки огромните спестявания на населението на страната и ръста на икономиката. "Това е край на празника на ликвидността, - подчертава Роджърс, -
някои развиващи се пазари ще рухнат с 80%, други някои - с 50%, а други ги очаква вероятен колапс".
По данни на Wall Street Journal през последните 12 месеца в САЩ са прекратили дейността си около 30 компании, специализирани във финансирането на кредитополучатели с нисък кредитен рейтинг. Това,
разбира се, не остана безабелязано, но вниманието към сектора на ипотечното кредитиране беше привлечено на 12 март, когато за първи път се появи информация за възможния фалит на New Century
Financial Corp., една от водещите компании в сектора в САЩ.
Тенденциите на развитието на този сектор на ипотечното редитиране вече намери отражение и в научни работи. Една от тях на фона на песимистичните новини на този пазар привлече интерес от страна на
инвеститорите.
В работата на Джоузеф Мейсън и Джошуа Роснер "Доколко е възприемчив пазарът на ипотечни ценни книжа към намаляването на емисиите облигации, обезпечени с дългови книжа" се разглежда взаимодействието
на пазара на облигации, обезпечени с дългови книжа CDO (collateralized debt obligations), и пазара на ипотечни ценни книжа MBS (mortgage-backed securities). CDO представляват ценни книжа,
обезпечени от пул от различни видове дългови книжа, който може да включва корпоративни облигации, издадени от финансови компании кредити или траншове ценни книжа, емитирани в рамките на сделка по
секюритизиране. MBS са ценни книжа, плащанията по които са обезпечени с ипотечни кредити или пул от залози на недвижима собственост. Лихвените и купонните плащания по тези ценни книжа се осигуряват
за сметка на средства, получени от обезпеченията на кредити.
Основният въпрос в разработката е дали са довели структурните промени в сферата на ипотечното кредитиране до недооценка на риска, произтичащ от MBS от страна на инвеститорите.
Понижаването на лихвите по ипотечните кредити и намаляването на безработицата в САЩ през 90-те години на миналия век изиграха важна роля в ръста на сектора на недвижимите имоти. Но тези фактори не
са единствените. Структурните промени в процеса на отпускането и на обслужването на ипотечните кредити, безпрецедентния ръст на обемите на секюритизация и увеличаването на търсенето на
структурирани финансови инструменти в съвкупността си доведоха до ръст на ликвидността в сектора на ипотечното кредитиране.
Авторите на проучването обръщат внимание на фундаменталните промени в следните сфери:
Изискванията към размера на първоначалния риск
Исторически изискванията към размера на първоначалната вноска или поделянето на риска е на ниво от 20 процента. През 90-те години във връзка с нарасналата конкуренция на пазара кредитополучателите получиха възможност да вземат кредит без първоначална вноска. В същото време редица изследвания сочат, че колкото е по-голямо отношението на размера на кредита към стойността на имота, толкова е по-висок рискът от фалит.
Особенности на рефинансирането на ипотечни кредити
През 90-те години на миналия век съчетанието между растящите цени на жилищата и понижаването на лихвите по кредитите позволяваше на кредитополучателите да привличат средства с които да рефинансират
съществуващите ипотечни кредити и то в размер, надхвърлящ необходимото ниво за предсрочно погасяване на дълга.
С други думи тези суми можеха да се използват от кредитополучателите по тяхно усмотрение. Според оценки на Федералния резерв на САЩ в периода 2000 до 2005 година размерът на излишъка по заемните
средства се повишава от $289 млрд. до $900 млрд. При хипотезата, че цените на недвижимите имоти се понижат (както това се случи във втората икономика в света - Япония), то щеше да се стигне до
ситуация, в която размерът на съвкупния дълг надхвърля значително стойността на недвижимата собственост – т.е. залога.
Ипотечното застраховане
Появата и развитието на ипотечното застраховане предостави допълнителна възможност на кредитополучателите да избегнат стандартните изисквания за първоначалната вноска в размер на 20 на сто. В
резултат на това на кредитополучателите беше предоставена възможност да се застраховат от рисковете за неизпълнение на задължения по кредита в общия случай за около 20 до 30 на сто от задълженията
по кредита или за разликата между стойността на недвижимата собственост и обема на отпуснатия заем.
Допълнително за тези, които не искат да прибягват до услугите на застрахователите, се появи възможност да получат кредити от компании, специализирани в отпускането на заеми на лица с нисък кредитен
рейтинг.
Оценката на недвижимата собственост
При отпускането на ипотечен кредит, оценката на стойността на имота е ключов елемент. Днес все повече компании използват в процедурата по оценката различни програмни продукти, като рейтинговите
агенции смятат този подход за рисков.
В същото време и привличането на оценители не дава желания резултат, тъй като възниква въпросът за тяхната независимост. Оценителите се избират от компаниите за недвижими имоти, които са
заинтересувани сделката да бъде осъществена.
Много често обемът на отпуснатия кредит надвишава реалната стойност на имота.
Взимане на решение за отпускането на кредити
В последно време кредитните компании все по-широко използват автоматични системи за вземането на решение за отпускане на заем. Експерти смятат, че по този начин кредитите стават по-рискови, макар и да не посочват точната причина за риска. Той може да се дължи на моделите за оценка, както и в промените на политиката на кредитните компании.
Пазарните спекулации
Частично търсенето на недвижими имоти в САЩ е чисто спекулативно. В течение на години инвеститорите бяха привличани от доходността от вложенията в този пазар.
Преструктуриране на дълговете
Преминаването на обекта на залога в ръцете не кредитора се дължи на невъзможността за изпълняване на задълженията от страна на кредитополучателя. През 80-те години на миналия век в такива случаи компаниите губеха в рамките на 30 % до 60 % от дължимата сума. Това ги накара да въведат програми по преструктуриране на задълженията. От социална гледна точка подобни програми имат положителен ефект, но в резултат на преструктурирането, задълженията се трансформират от "лоши кредити" в категорията на текущи вземания, което деформира данните за реалния обем на фалитите и следователно за риска в сектора.
Ипотечното кредитиране на получатели с нисък кредитен рейтинг
90-те години на миналия век станаха период на разцвет на сектора. Ако в средата на 90-те години този сектор формираше 5 % от целия обем на ипотечното кредитиране, то в момента заема около 20 на
сто. В парично изражение се повишава от $35 млрд. през 1994 година до $625 млрд. през миналата година. Ръстът на сектора в голяма степен се дължи на повишеното търсене на MBS от страна на
инвеститорите, интерес към секюритизиране от страна на небанкови структури, желанието на кредитни компании да намалят обема на дебитните задължения в баланса и т.н.
Авторите на анализа обръщат внимание върху факта, че дори и през добрата за пазара на недвижима собственост в САЩ 2002 година, броят на просрочията по подобни кредити надхвърлят пет пъти
аналогичния показател по кредити, отпуснати на получатели със среден и висок рейтинг, а вероятността имотът да премине към кредитора е десет пъти по-голяма.
