Броят на осъществените сделки с недвижими имоти през тази година спрямо предходната е намалял от 3 до 5 пъти. Същевременно сме свидетели и на положителна тенденция
Сътресенията в сектора на недвижимите имоти разклатиха доверието на купувачи и продавачи в много европейски държави. Докато на Стария континент кризата достигна своя пик в началото на 2008 г., у
нас надеждите са съживяването на имотния пазар в последните месеци да е предвестник за отминаването на най-тежките й дни. Това се казва в годишния доклад на ЕRА Европа за пазара на недвижими имоти
на Стария континент в периода 2008-2009 г. Проучването по доклада обхваща 15 от общо 20 европейски страни.
В продължение на дълъг период Гърция отбелязваше постоянно покачване на цените на жилищата. През 2008 г. Гръцката национална банка отбеляза спад от 6,3% в недвижимите имоти на годишна база, което в
същност е най-големия спад в цените, откакто банката започва да следи движението им през 1994 г. Този процент, сравнен със спада на имотите в редица западноевропейски държави, обаче е изключително
нисък.
Удивителният тригодишен бум на цените в Кипър също приключи през 2008 г. Националният поземлен регистър на Кипър отбеляза спад от 50% за 2008 г. и 72% за първата половина на 2009 г. в покупките на
имоти от чужденци.
За разлика от повечето европейски пазари, пазарът на недвижими имоти в Белгия се възстанови изключително бързо от шока, доведен от финансовата криза и през по-голямата част на 2009 г. остана
стабилен. След известна стагнация през ноември 2008 г., резултат на замразяването на ипотечните кредити от финансовите институции, броят на сключените сделки се върна към нормалните нива още през
март 2009 г.
Германският пазар на недвижими имоти не бе така повлиян от световната икономическа криза, както голяма част от своите европейски съседи и за момента е може би най-стабилния в цяла Европа.
Кризата на имотния пазар в Европа неминуемо засегна и България.
Една от основните разлики на процеса в България и другите страни от Европа е, че на бранша у нас се наложи сам да се справя с нелеката ситуация. Не бяхме свидетели на целенасочена държавна
политика в тази посока. Оздравителни мерки, каквито предприеха правителствата на старите страни членки на ЕС и на голяма част от новите, като съседна Румъния, дори не се усетиха от сектора у
нас.
Различен нюанс на пазарната обстановка в България придаде и нереално високият ръст на цените на имотите в периода 2002 – 2008 г. Вследствие на кризата през първата половина на тази
година в сравнение със същия период на миналата спадът им е около 23%, което към момента ги свежда до приемливи нива. Характерно за 2009 г. е, че обемът на предлаганите имоти надвишава
няколкократно търсенето, което значително повиши изискванията на купувачите и принуди продавачите на преразгледат своите оферти.
Броят на осъществените сделки с недвижими имоти през тази година спрямо предходната е намалял от 3 до 5 пъти. Същевременно сме свидетели и на положителна тенденция. Агенциите от мрежата на ЕRА
отчитат ръст на продажбите от средно около 30% на офис за втората половина на 2009 г. спрямо първата. Средната продажна цена на жилище е 49 600 евро, а средната квадратура на продадените
жилища е 53 кв.м. за гр. София за последните 4 месеца. Продажбите на жилища над 80 000 евро в столицата са по-малко от 7% за второто полугодие на 2009 г. Към момента дните, за които един имот
се продава, варират между 60 и 180, в зависимост от площта на предлаганото жилище. Най-бързо се намират купувачи за жилища с квадратура около 50-55 кв.м., а тези които стоят най-дълго на пазара са
обикновено с площ над 120 кв.м.
В настоящата ситуация има много купувачи, които изчакват цените да продължават да падат, но е изключително трудно предвидимо кога ще спре този спад и нивата им отново ще започнат да се покачват.
Това крие опасност за тези, които чакат твърде дълго достигането на минимума на цените на имотите. В повечето случаи тези, които изчакват, губят възможността да купят избрания имот, защото
качествените имоти с най-добри характеристики се продават на по-високи цени.
Положителни предпоставки за подобряване условията на имотния пазара показват последните данни на БНБ за възтоняваване на ипотечното кредитиране. В началото на септември няколко банки обявиха
намаления на лихви по ипотечни заеми и кредити за бизнеса. Те бяха сред основните играчи на пазара, което предполага, че във възстановяващата се пазарна надпревара ще бъдат увлечени и други
кредитни институции. Това е и сигурна предпоставка броят на сключените сделки с недвижими имоти да започне да расте. Запитванията за ипотечни кредити също отбелязват ръст от 15%. Добра новина е и
засилването на активността при ипотечните кредити не само в София, а и в градове като Варна, Велико Търново, Русе, Плевен, където месеци наред се реализираха единични сделки, а сега има признаци на
съживяване.
Свидетели сме как ниските цени на недвижимите имоти накараха представителите на средната класа не само да се замислят за сделка, но и да пристъпят към сключване на такава. След месеци на изчакване
цените да продължат да падат, през юли тази година тяхната активност се усети.
Допълнителна информация
Румъния
В периода 2002 - 2007 цените на пазара на недвижими имоти в Румъния се увеличиха с 400%. В последната година обаче тази тенденция отстъпи място на противоположната, а имено спад на цените в
по-голямата част от страната. Както и в много други европейски страни така и тук, купувачите преминаха в изчаквателна позиция. През второто тримесечие на 2009 г. това изчакване достигна пълен стоп
с фактически липсващи купувачи, които да се престрашават да закупят имот веднага. Единствената причина поради която пазарът не бе напълно спрял е че хората, закупили по-рано жилища на зелено
и платили 30-40% от стойността им, предпочетоха да доплатят останалата сума, за да не загубят депозита, който са платили.
Основният интерес на чуждестранните инвеститори продължава да бъде столицата – Букурещ, като фокусът е върху северната част на града. Това предимно са граждани от Гърция, Испания и
Великобритания.
Влошаването на икономическите условия промени драстично цените за кв.м. в много части на града. Цените на панелните жилища паднаха с 25-30% през първото тримесечие на 2009г. и в момента
тристайно панелно жилище в Букурещ може да се купи за около 100 000 евро, докато миналата година цената му беше два пъти по-висока. Спадът на цените за новопостроени жилища бе по-слаб в
централните части на града и по-сериозен в покрайнините. През Януари 2008г. гарсониера в центъра на Букурещ се продаваше за 120,000 – 150,000 евро, докато в момента цената и ще бъде около 80,000
евро. В първата половина на 2009г. се отбелязва спад в броя на сключените сделки с 36,3% в сравнение със същия период на 2008г.
Гърция
Гърция притежава един от най-големите пазари на ваканционни жилища на стария континент те са 30% от общия брой на жилищата, което е пет пъти повече от средното за Европа. В продължение на много
дълъг период страната отбелязваше постоянно покачване на цените на недвижимите имоти. През 2008г. Гръцката Национална Банка отбеляза спад от 6.3 % в недвижимите имоти на годишна база, което в
същност е най-големия спад в цените, откакто банката започва да следи движението им през 1994г. Този процент сравнен със спада на имотите в редица западноевропейски държави обаче е изключително
нисък. Спад се забелязва и в строителния сектор на гръцката икономика. От юни 2008г. до юни 2009г. общата строителна дейност в страната отбелязва спад от 26%. Апартаменти между 60 кв.м. и 120 кв.м.
в централните части на Атина в момента струват между ?343,680 и ?794,640, а апартаменти в предградията на града са с по-ниски цени – между ?257,400 и ?439,560. Икономистите са оптимисти за бързото
излизане на страната от настоящото и състояние. По данни на гръцка статистическа компания на въпрос „Ако имахте 300 000 евро сега къде щяхте да инвестирате?” 69,8% от запитаните отговарят, че
ще инвестират в недвижима собственост.
Кипър
Удивителният тригодишен бум на цените в Кипър приключи през 2008г. Националният поземлен регистър на Кипър отбеляза спад от 50% за 2008 и 72% за първата половина на 2009 г. в покупките на имоти от
чужденци. По негови данни броят на продадените имоти в страната през първата половина на 2009г. е 842, докато за същия период на 2008г. продадените жилища са 3800. Прогнозите за пазара на имоти в
Кипър са, че той ще се възстанови след около две години, когато основните купувачи на имоти в страната (англичани и ирландци) се завърнат. Цените на имотите продължават да падат и мнозина
потенциални купувачи предлагат абсурдно ниски цени, надявайки се да спечелят за сметка на някой друг. Ако през 2007г. средната цена на имот в Кипър беше 235 000 Евро, то за 2008г. жилище със
същите параметри вече може да се купи за 147 000 Евро, т.е. наблюдаваме спад от около 37% само за периода 2007-2008г.
Германия
Германският пазар на недвижими имоти не бе така повлиян от световната икономическа криза, както голяма част от своите европейски съседи. Един от основните фактори за това е, че тук го няма цикълът
на бум и спад в цените на недвижимите имоти, а обичайното вариране в цените е относително спокойно. Същевременно германските банки са традиционно консервативни в отпускането на ипотечни кредити.
Основните им изисквания са 20% от стойността на имота да бъде платена с лични средства и лихвените проценти да са фиксирани за период от 10-15 години (за разлика от други страни, където те са
коригирани на годишна база в зависимост от икономическите условия). Тези фактори водят до стабилни пазарни условия в резултат, на което германския пазар на недвижими имоти е може би най-стабилния в
Европа в момента. Докато редица европейски страни и САЩ отбелязаха огромен бум в покачването на цените на жилища през последните няколко години цените на имоти в Германия бяха относително стабилни.
За 2008г. страната отбеляза спад от 4% за Западна Германия и покачване от 1.4% за Източна Германия. Това е почти незабележима промяна в сравнение с други европейски страни – Естония (-23%),
Великобритания (-16%), Норвегия (-8%). Освен това Германия вече започва да отбелязва и относителен „ренесанс” в недвижимите имоти. Три са основните причини за това:
- страха от инфлация води до увеличено търсене на имоти, тъй като имотите продължават да бъдат привлекателна инвестиция дори и когато има минимални нива на инфлацията.
- слабия темп на строителство на нови жилища в скоро време ще доведе до недостиг на такива особено в по-големите градове на страната. Очаква се и повишаване нивата на наемите.
-добрите нива на лихвените проценти за ипотечни кредити също са сериозен мотив за закупуване на имот.
Австрия
Австрия е страна с население от 8,3 млн. жители, като през последните десет години 30% от тези жители са сменили жилището си поне веднъж. През 2009г. цените в някои по-големи градове се увеличиха
със 7%. А за първото полугодие на 2009 г. сравнено с първото полугодие на 2008 г. общите приходи на ЕRА агенциите от Австрия се увеличиха с 30%.
Чехия
В Чехия 47% от жилищата са частна собственост, 17% са собственост на т.нар. жилищни кооперативи и 29% се отдават под наем. Останалите 7% са жилища за настаняване на
социално слаби семейства. През последното десетилетие страната в голяма степен разчиташе на чуждестранни инвестиции. През 2009г. основните чуждестранни купувачи на имоти в Чехия са словаците,
следвани от виетнамците, руснаците, украинците и холандците. През първото тримесечие на 2009г. цените на имотите паднаха с 3% в сравнение с последното тримесечие на 2008г. За да увеличи броя на
чуждестранните инвестиции страната въведе нови правила за закупуване на имот от страни членки на ЕС. Това прави закупуването на имот в Чехия сега много по-лесно от процедурна гледна точка.
Ирландия
През 2009г. цените на имотите в Ирландия последваха тенденцията на 2008г. и продължиха да падат. Според официално проучване стойността на имотите в страната за първата половина на 2009г. е намаляла
с 19%. Пазарът на недвижими имоти се намира в доста трудна ситуация, като цените през април 2009 г. паднаха с 1.9%, 1.3 % през май, 1.5% през юни и 1.1% през юли. В момента средната цена за жилище
в страната е ?235,260 т.е. с 1,5% по-ниска от месец октомври и 13% по-ниска от същия период на миналата година. Наблюденията на брокерите от ERA Ирландия обаче показват, че докато броят на сделките
в държавата намалява, броят на огледите се увеличава значително.
Белгия
За разлика от повечето европейски пазари, пазарът на недвижими имоти в Белгия се възстанови изключително бързо от шока, доведен от финансовата криза и през по-голямата част на 2009г. остана
стабилен. След известна стагнация през ноември 2008г., резултат на замразяването на ипотечните кредити от финансовите институции, броят на сключените сделки се върна към нормалните нива още през
март 2009. Тогава купувачите осъзнаха, че момента е да купят жилище е толкова добър, колкото и преди. Лихвените проценти са ниски, банките отново започнаха да отпускат заеми, има добър избор на
имоти, както и вероятност за големи корекции в цените. В същото време продавачите осъзнаха, че ако искат да продадат имотите си, трябва да им поставят конкурентни цени. В резултат на това
обявените цени на жилищата паднаха с 10-15%. Имотите с реални цени се продават изключително бързо. Средният брой дни, за които се продава един имот в Белгия, се увеличи от 90 през 2008г. до 110
през първата половина на 2009г.
Португалия
В Португалия сравнявайки второто с първото полугодие на 2009 г. делът на ипотеките се е увеличил с 21%, а цената за кв.м. с 1.7% и това се случва след 4 последователни тримесечия на спад. Цената за
кв.м. на жилище в Лисабон в момента е 2,393 евро, което обаче сравнено с други европейски столици е ниско ниво, поради което португалската столица остава атрактивна инвестиция. През юли 2009
г. ЕRА Португалия отбеляза най-големия си оборот от октомври 2007 г. насам, което пък сравнено с юли 2008 г. показва ръст от 25%.
Швеция
В периода октомври 2008г. – януари 2009г. пазарът на недвижими имоти в Швеция стигна до почти пълно спиране, поради новите изисквания на банките по отношение на ипотечните кредити. Първото
полугодие на 2009г. пазарът на недвижими имоти в Швеция отбеляза спад от 19% в сравнение със същия период на 2008 г. В централен Стокхолм средната цена на жилищата падна с 6.3% до ?296,836 -
коригиран спрямо инфлацията този спад е 7%. Изненадващо първото тримесечие на 2009г. отбеляза покачване в цените на имотите в някои части на страната. Това покачване варира между 1.2% (за Central
Norraland) и 11.3% (Upper Norraland). Икономистите предвиждат цените на имотите в страната да останат относително стабилни без бързи покачвания или спадове през следващата година.
АА
