Пол Сакс, президент на Multinational Strategies, пред „Капитал“
Пол М. Сакс е президент на Multinational Strategies Inc. (MNS), фирма за финансови консултации по приватизационни проекти и развитие на капиталовите пазари, чиито клиенти са предимно държавни институции от развиващите се пазари. Преди MNS д-р Сакс е работил в Chase Manhattan Bank като съветник по създаването на филиала за оценка на държавен търговски риск. След оттеглянето си от Chase Manhattan Bank той става член на The Conference Board, където участва в създаването на първата корпоративна програма за анализ на политическия риск в дейността на мултинационалните компании.
Вашата тема на тазгодишното издание на Икономическия форум за Югоизточна Европа е развитието на ипотечните пазари в региона. Какво е мнението ви за развитието на този пазар в България?
- За разлика от периода 1996-1997 г., когато отпускането на заеми в България беше силно ограничено, през последните години кредитирането, в това число ипотечното кредитиране, драстично се увеличи.
Това свидетелства за подобряването на цялостната ситуация в сектора. Смятам, че огромната конкуренция между отделните банки ще бъде от полза за потребителите, защото ще доведе до намаляване на
цената на заемите. Все още обаче получаването на кредит не е прост и естествен процес, а е свързано с огромни усилия и много време.
Другият проблем е, че в момента много банки отпускат заеми и в един момент те ще се изправят пред необходимостта да финансират този процес. Проблемът със сегашните ипотечни заеми е, че банките ги
финансират, като използват парите от депозитите. Докато депозитите са високоликвидни активи, ипотечните заеми са с период на изплащане, който понякога достига и до 20 години. Повечето банки
разчитат, грубо казано, на маржа между лихвите по депозитите и лихвите по кредитите. Конкуренцията обаче може да доведе до намаляване на тези маржове. Заради тази опасност банките по света много
рядко използват депозити, за да финансират ипотечни кредити. Засега българските банки не обръщат внимание на този проблем, защото имат много депозити и са свръхликвидни. Те обаче в един момент ще
имат нужда от нова система на ипотечно кредитиране. В това отношение смятам, че тазгодишното издание на икономическия форум ще е много полезно, защото ще привлече много международни институции с
опит в ипотечното кредитиране.
Какво предвижда проектът за създаването на ипотечен фонд, по който работите съвместно с „Елана холдинг“ и който ще представите на форума?
- Идеята е да се предложи на банките и потребителите такъв тип ипотечни заеми, които да отговарят на платежния срок на активите. Това значи, че ако отпуснеш 15-годишен заем, да разполагаш с 15-годишен източник на финансиране.
С какъв капитал ще разполага фондът? Какви институции ще участват в набирането на този капитал?
- Фондът ще бъде създаден под офшорна юрисдикция. Той ще получава парите си от два различни източника. Единият е т.нар. междинен заем (bridge loan), който най-вероятно ще получим от базирана в Лондон инвестиционна банка. След около две години той ще бъде заменен от емисия секюритизирани ипотечни облигации. Този тип финансиране е много популярен в САЩ и в Западна Европа.
Кога и при какви условия по емисията ще стане това?
- Най-общо можем да кажем, че има два типа облигации, които ще бъдат използвани. Единият тип са ипотечните облигации, които се издават от банките. Вторият тип е секюритизирана ипотечна облигация. Най-общо идеята е финансирането на кредитната дейност на банките да се осигурява от купувачите на ценни книжа.
В кои страни от Централна и Източна Европа има действащи подобни фондове и какви са резултатите от тях?
- В момента в Източна Европа не е реализирана подобна идея. Избрахме България, защото има законодателство, което улеснява емитирането на ипотечни облигации.
