Може да ни куцат много неща като нация, но поне в едно отношение българите са сред световните шампиони - в стремежа си да имат собствен дом. Ама собствен, в истинският смисъл на думата, а не под наем.
Покупката на жилище е "целта на живота" кажи-речи за всяко наше семейство. След апартамента, идва ред на подслон за децата, после на вилата, че и къщата на село... Проучванията на Националния статистически институт показват, че над 90% от семействата у нас са собственици на имоти и по този показател сме сред първенците в света. И както е нестихваща страстта на българина за собствена стряха, тъй и парите му все недостигат.
Банките пък подушиха, че това ще им донесе добър бизнес, и с всяка изминала година броят на кредитните институции, които отпускат специализирани заеми за покупка на апартаменти, става все повече. През 1997 г. жилищните кредити бяха специалитет само на "Банка ДСК". Сега - пет години по-късно, подобни заеми отпускат БУЛБАНК, ОББ, Пощенска банка, SG ЕКСПРЕСБАНК, Първа инвестиционна банка, "Райфайзенбанк (България)", "Българо-американската кредитна банка", "България Инвест" и клонът на "ИНГ Банк" в София. Общият обем на новоотпуснатите кредити всяка година е около 110 млн. лева. Броят им не е голям, но и българските семейства, които могат да си позволят да изплащат кредит от 40 хил. лв. за жилище, също не са много. Ако срокът за погасяването му е десет години, месечните разходи за обслужването на лихвите и главниците са около 660 лева. Което обяснява защо получаването на ипотечен кредит все още "не е лъжица за всяка уста". Затова клиентите, които смятат да теглят подобни кредити, трябва да са сигурни, че ще могат да ги обслужват за продължителен период от време.
Първото, което кандидатът трябва да направи, е да установи дали може да изпълни условията на банката (виж таблицата). С тях клиентът може да се запознае в клоновете на кредитните институции, които предлагат подобни услуги, или да се информира чрез "ИНТЕРНЕТ"-страниците на банките. Освен това те никога не отпускат заем, надхвърлящ 80% от стойността на жилището, което се ипотекира като обезпечение по кредита. При това става дума за 80% от оценката, която се определя от експертите на кредитната институция.
Да кажем, че искате да купите апартамент, за който трябва да платите 30 хил. лева. Но служителите на банката, в чиято полза ще го ипотекирате, го оценяват за 28 хил. лева. Тогава заемът, който ще получите, в най-добрия случай ще е 22.4 хил. лева. Останалите 7.6 хил. лв. трябва да си осигурите сами.
В случай че сте в състояние да изпълните изброените дотук условия, може да отделите час от работното си време, за да се срещнете със служителите на банката, от която смятате да поискате заема. Те ще ви запознаят с всички детайли по по-нататъшните процедури. Добре е да проведете такива срещи ако не във всичките девет, посочени в таблицата банки, то поне в две-три, за да направите най-добрия избор. Личният контакт със служителите най-добре ще ви подскаже коя институция да предпочетете.
Абсолютно задължително е да проведете срещите с банковите служители, преди да подпишете предварителния договор с продавача на имота. Получаването на заем не е лесна работа и може да се окаже, че банката ще ви го отпусне след срока, в който сте се договорили да платите жилището.
Още на първата среща с банковия служител трябва да си изясните всички детайли по условията на заема. Най-важни са изискванията за доказването на доходите на кредитополучателя, очакваната оценка на имота, какъв дял от нея ще финансира банката, както и схемата за погасяване на заема. Задължително трябва да уточните и какъв ще бъде размерът на таксите и комисионите, които трябва да се платят преди отпускането на заема, при усвояването му и за времето, през което го обслужвате. Ако банката предлага възможност за избор между фиксиран и плаващ лихвен процент или различни начини за изплащане на кредита, е задължително да изискате погасителен план за всеки отделен вариант. Така ще можете да решите кой от тях най-добре съответства на настоящите ви доходи и очакваното им изменение в бъдеще.
След като прецените дали можете да си позволи всички допълнителни разходи по кредита, преминете към следващия етап - осигуряването на необходимите документи, които във всяка банка са различни. Попълването им не бива да се подценява, тъй като отнема доста време. За разглеждането им в Българска пощенска банка се събира такса от 25 лева. Тя е същата и в "Банка ДСК", но само за кредити, които не надвишават 7000 лева. За суми от 7001 лв. до 50 хил. лв. таксата е 70 лева, а за по-големи заеми тя вече е процент от отпусканата сума, но не може да надхвърля 1500 лева. По-малка сума - 15 лв., за разглеждането на документите ви ще ви вземат в "Българо-американска кредитна банка" (БАКБ). В ОББ ще трябва да платите 20 лв., а в Първа инвестиционна банка (ПИБ) - 20 щ. долара. В БУЛБАНК, в "България Инвест", в SG ЕКСПРЕСБАНК и в клона на "ИНГ Банк" у нас не събират такси за разглеждане на документите на кредитоискателите. И това като че ли е по-справедливото решение, тъй като приемането на бумагите с искане за кредит все още не означава, че банката ще го отпусне. В този смисъл "Райфайзенбанк (България)" е постигнала своебразен връх, тя събира еднократна такса от 100 евро от кредитоискателите и след това преценява дали да им отпусне заем.
Всички банки искат ипотекираният имот да бъде и застрахован. Освен това лицето, което ще тегли кредита, трябва да си направи застраховка "Живот" в полза на кредитора. Идеята е, ако ви се случи нещастие, дългът ви да бъде покрит от изплащането на застраховката. ОББ, банка "България Инвест" и ПИБ поемат разходите за тази услуга. Но при останалите банки ще трябва се бръкнете в джоба и да платите двете застраховки. Разходите ви за застраховане на жилището са около 0.2% от оценката му, но ще ги правите всяка година до пълното издължаване на кредита.
За извършването на експертната оценка и за покриване разходите на банката за проучване и управление на заема плащате друга комисиона. В БАКБ тя е 3% от размера на кредита, в БУЛБАНК е 2%, в Българска пощенска банка и в клона на "ИНГ Банк" - 1.5%, В ПИБ - 1%, а в "България Инвест" - 0.75. SG ЕКСПРЕСБАНК прибира 150 лв. комисиона за заеми от 5 хил. лева до 10 хил. лева. За по-големи суми клиентите й плащат 1% от размера на заема, но не повече от 5 хил. лева
В ОББ комисионата зависи от срока, за който се отпуска кредитът. При петгодишен заем тя е 0.5%, за десетгодишен кредит - 1%, а когато срокът за погасяването му е до 20 години, комисионата е 1.5 процента.
"Банка ДСК" събира по 0.5% от сумата на кредита годишно, като в зависимост от срока тази комисиона се изчислява и събира при отпускането на заема.
За оценката на имота, който ще ипотекирате в полза на банката, също трябва да си платите, нищо че тя се извършва от неин служител или от нает от нея външен оценител. В "Банка ДСК" за тази така наречена услуга ще ви вземат 0.3% от оценката на жилището. В БУЛБАНК пък ще ви поискат твърда такса от 30 щ. долара, като отделно се заплащат и разходите на оценителите за транспорта до имота и за огледа му. В ОББ не правят подобни разбивки, а направо ви вземат 100 лева.
Друг допълнителен разход, който ще трябва да направите, е за вписването на ипотеката и за нотариалната заверка. Той се изчислява в зависимост от цената на имота, но е добре за него да предвидите около 200 лева.
Условието, от което най-много зависи отпускането на кредита, е осигуряването на документите, които доказват доходите на кредитоискателите. За целта трябва да представите в банката справка за получавания чист доход, изготвена от работодателя.
Задължително изискване е кандидатът за кредит да работи по безсрочен трудов договор, копие от който трябва също трябва да депозира в банката. Повечето кредитни институции изискват и ведомости за заплати или пък копия от платежни документи за внесени данъци и осигуровки. Така че без съдействието на работодателя ви ще ви бъде трудно да се доберете до бленувания жилищен заем. Ако получавате доходи от наем, хонорари или имате свободна професия, е необходимо да докажете приходите си със съответен договор и да представите документи за авансово внесен данък и данъчни декларации за предходната година. Много важно е за какъв период трябва да се докаже платежоспособността на заемополучателя - в "Банка ДСК" например, изискват документи за последните шест месеца. След като са представени всички документи, в рамките на 30 дни банката решава дали да ви отпусне заема.
По-любопитна е следващата подробност. Когато кредитът е усвоен и клиентът реши, че има пари да го погаси преди изтичането на договорения срок, заплаща още една такса - върху останалата за внасяне сума. Тя е в размер на 1.5% в "Банка ДСК", 2% в ОББ и SG ЕКСПРЕСБАНК, 2.5% в "Пощенска банка", 4% в ПИБ и 10% в БАКБ.
Най-често проблемите при обслужването на заеми са свързани с временна неплатежоспособност на клиента, произтичаща от уволнение или смяна на местоработата. При възникнали такива събития всяка банка
има изискване, включено като клауза в договора за кредит, задължително да бъде информирана от клиента за настъпилите промени в получавания от него доход. При по-сериозни затруднения в обслужването
на заема на кредитополучателите се дава възможност да продадат недвижимия имот или друга собственост и с постъпленията да си погасят задължението. Ако става въпрос обаче за продажба на
ипотекираната собственост, то това може да стане само със съгласието на банката. Тя би предпочела такъв вариант, вместо да търси по съдебен път правата си. Като цяло принудителната продажба на
ипотекирано имущество от банките е изключение.
