Германия и Великобритания форсират регулацията на REITs сектора

В целия свят расте популярността на този чисто американски модел на фондове със специалната цел да инвестират в недвижима собственост. В САЩ дейността им е регулирана законодателно още през 1972 година.

Германия и Великобритания подготвят закони за въвеждането на фондовете, инвестиращи в недвижимо имущество, Real Estate Investment Trusts (REITs) от началото на 2007 г. В България аналогът им са дружествата със специална инвестиционна цел, секюритизиращи в имоти, и са регламентирани в промените на ЗППЦК от 2003 г.
Според различни оценки, капитализацията на дружествата със специална инвестиционна цел, които са листвани на световните борси и са насочени към имотите, в глобален мащаб, според различни експертни оценки в близките пет години ще надхвърли $1.3 трлн.
В САЩ и Австралия, пазарът на акциите на тези фондове бележи впечатляващ ръст, докато за сравнение във Великобритания развитието на този пазар може да се сблъска със сериозни трудности, заради новите предложни от кабинета правила за държавно регулиране.
Едно е ясно – в целия свят расте популярността на този чисто американски модел на фондове със специалната цел да инвестират в недвижима собственост.
Това е и причината все повече държави да създават регулация на дейността на тези компании.
Регулаторната рамка на сектора в САЩ датира от 1972 година.
REIT Фондовете и вариантите/аналозите им по света в момента работят на много пазари по света – Европа, Азия и Латинска Америка. Сред тях е и Мексико, където едва през миналата 2005 година беше приета законодателна рамка за инвестиции във фондовете за недвижими имоти.
Хонконг и Тайван приеха съответните закони още през 2003 година. В момента на японския пазар оперират малко над 20 фонда на пазара за недвижими имоти със съвкупни активи за над $14 млрд., в Сингапур фондовете са пет с активи за около $3 млрд.
Целите на създаването на тези фондове по целия свят е приблизително еднаква – опростяване на достъпа на инвеститорите до пазара на недвижима собственост, осигуряване на евтино и прозрачно финансиране за предприемачите, както и създаването на ликвидна и рационална от гледна точка на данъчното облагане форма на инвестиции.
Една от особеностите на книжата на REIT Фондовете е че се движат в посока, която не зависи от останалите сегменти на фондовия пазар и по този начин представляват добър инструмент за диверсификация на инвестиционния портфейл.
Освен това основен компонент на доходността им е изплащането на дивиденти.
В зависимост от съответното национално законодателство частни компании могат да се преобразуват в акционерни инвестиционни дружества с цел привличането на капитали. В същото време юридическата форма на REIT фондовете има едно значимо преимущество – акциите на тези дружества са ликвидни и могат да се реализират във всеки момент на търговската сесия както и книжата на която и да е друга публична компания, докато покупката и продажбата на материални активи представлява значително по-сложна процедура.
Това е една от основните причини за изключително позитивните прогнози за ръст на този пазар.
Аналитици на капиталовите пазари са единодушни, че до пет години капитализацията на REIT дружествата ще надхвърли $1.3 трлн. Спрямо сегашните около $680 млрд.
В същото време ситуацията в отделните национални пазари не е еднозначна. Ако в САЩ и Австралия няма законодателни пречки за дейността на фондовете, то във Великобритания съответното законодателство все още не е прието.
Едва през декември миналата година кабинетът на Тони Блеър в лицето на Министерството на финансите инициира намеренията си през текущата 2006 година да създаде инвестиционни тръстове в недвижима собственост по американски модел (същите REIT). Според изказване на британския финансов министър Гордън Браун, готвеният законопроект предвижда тези фондове да бъдат освободени от данъци, но да бъдат задължени да разпределят 95 процента от печалбата си като дивиденти на акционерите.
Освен това Лондон предвижда и редица изисквания, които да ограничат рисковете, свързани с инвестициите в REIT. Критици на законопроекта обаче смятат, че тези ограничения орязват редица възможности за ръст на пазара на ипотечните тръстове. Като например новият закон вероятно ще ограничи размера на съотношението на заемните средства, към които прибягват фондовете към обема собствен капитал. Като ориентир в текста засега се приема, че отношението ще бъде в диапазона 30%-35%.
Ако все пак законопроектът бъде приет в сегашния му вид, тръстовете ще бъдат принудени да издават допълнителни емисии за привличане на нови капитали, чрез което да се понижи коефициента заемни/собствени средства. А в случай на неспособност да се понижи споменатия коефициент – да се “оптимизират” приходните пера на бюджетите – понижаване на вложенията в обекти от капиталното строителство или да се повиши рентата от наема на готовите обекти.
В първия случай става дума за външно понижаване на строителната активност, във втория – ограничаване на доходността на самите REIT фондове.
Правителството на Германия също планира създаването на нормативна база за тези тръстове.
В момента има доста спорове за това дали изобщо да се даде възможност за създаване на подобни дружества. Сред основните опасения са, че бюджетът ще загуби значителни средства заради облекченията в данъчното облагане, които ползват тези дружества. Скептиците дават пример с Франция, чиято хазна губи по 200 млн. евро на година, след като дружествата за имоти започват да се създават през 2003 г.
Въпреки споровете, планове по този въпрос вече бяха одобрени от повечето германски провинции.
Великобритания планира да въведе закона от 1 януари 2007 г. По рано тази година английското правителство обяви правилата, по които съществуващите публични компании за недвижими имоти ще могат да се преобразуват в подобни фондове. Ограниченията по отношение на заеманите средства и условието наемите да сформират 75% от дохода на фондовете са едни от причините някои от предприемачите да ги възприемат обаче като бариери, пише агенция Reuters.
По тези причини големи компании като Quintain Estates и Helical Bar Plc са отхвърлили възможността да се преобразуват, пояснява агенцията.
Първата британска компания, която обяви, че ще се преобразува във фонд от типа REITs, беше четвъртата по големина фирма за имоти Hammerson и е компонент на индекса FTSE 100. Компанията оперира главно в сектора на търговските имоти във Великобритания, Франция и Германия, като притежава и ключови офис сгради в Лондон и Париж. Според агенцията Hammerson иска да запази диверсифицираното си портфолио въпреки съветите на някои инвеститори компаниите да сформират по няколко фонда REIT според всеки тип имот, в който инвестират.
Най-голямата компания за имоти във Великобритания Land Securities Group PLC също планира да се възползва от възможностите на новите финансови инструменти, но и тя иска да сформира един фонд, обхващащ всичките й типове имоти, пише Dow Jones. Агенцията цитира управляващия на компанията Франсис Салвуей, според когото разходите за управлението на един фонд ще се покрият много по-лесно чрез диверсификацията от типовете имоти, в които той ще инвестира, отколкото ако компанията се раздели на няколко фонда според вида на имотите.
В Германия регулативната рамка на финансовите инструменти малко изостава от тази във Великобритания. Въпреки това финансовият министър на Германия Пеер Щайнбрюк също иска да ги въведе от началото на 2007 г., като, ако се наложи, ще въведе закона за тях в сила със задна дата.
Според германското финансово министерство, цитирано от Reuters, ако Германия не създаде пазар на тези фондове в най скоро време, пролуката с възможности ще се затвори и международните инвеститори просто ще вложат парите си другаде. Според агенцията ведомството е подготвило първоначален вариант на бъдещата регулативна рамка в началото на август. Агенция Dow Jones пък съобщава, цитирайки Handelsblatt, че такъв вариант има, но той още не е съгласуван на управленско ниво.
Въвеждането на фондовете в Германия среща сериозна опозиция от общността на наемателите и ляво мислещите членове от Социалдемократическата партия, на която самият финансов министър Щайнбрюк е член.
Според Асоциацията на наемателите в Германия (German Tenants Association), цитирана от Reuters, фондовете са опасни, защото ще повишат цените на наемите. Затова групата ще се опита да извади социалните жилищни блокове от списъка с типовете имоти, в които фондовете могат да инвестират.
Според Майкъл Воигтландер, експерт по недвижими имоти в IW, цитиран от Reuters, тези опасения са преувеличени. "Има определени ограничения за това колко могат да се увеличат наемите", казва той. "Впечатлението, че имотите могат да се занемарят, също е прекалено, защото фондовете се интересуват от дългосрочни инвестиции," допълва още Воигтландер.
Според Reuters, ако министър Щайнбрюк успее да въведе фондовете в началото на 2007 г., пазарът им може да достигне до 50 млрд. евро в следващите пет години. Агенцията цитира банкови анализатори и независими институти, според които пазарът може дори да удари четвърт трилион евро, с което ще надмине и американския пазар, който съществува още от 1960-те години и в момента се оценява на 240 млрд. евро.
Подобни фондове вече съществуват във Франция и Холандия, а извън Европа са популярни в САЩ и Австралия.
Общите правила и някои от специалните изисквания, на които се подчиняват тези финансови инструменти за инвестиции в недвижимо имущество, са освободени от корпоративно облагане, но акционерите им трябва да плащат данък върху дивидентите, които получат. Това е едно от основните правила и специални изисквания, на които тези инструменти се подчиняват. Също така те трябва да разпределят под формата на дивидент поне 90 на сто от печалбата си
България успя силно да изпревари утвърдени капиталови пазари в Европа в сектора на фондовете, инвестиращи в недвижима собственост.
Основната предпоставка за това е бумът в пазара на недвижими имоти, модернизацията на финансовата сфера в страната в процеса на присъединяване към ЕС, както и желанието на законодателите да осигурят голяма прозрачност за дейността на АДСИЦ.
Българското законодателство, което регламентира дейността на дружествата със специална инвестиционна цел, взима за основа тези на САЩ. За разлика от дружествата в тези страни обаче българските АДСИЦ имат предимно диверсифицирани портфейли от имоти.
А че значението на тези нови за нашия пазар дружества нараства, се доказа и от факта, че три дружества намериха място в широкият борсов индекс BG40, в който съставни са 40-те най-ликвидни компании на БФБ-София. Става дума за Бенчмарк фонд имоти АДСИЦ-София (BMREIT), Eлана Фонд за земеделска земя АДСИЦ-София и Адванс Терафонд АДСИЦ-София (ATERA).