Ръст на лихвите само с един-два процента е способен да повиши вероятността от понижаването на цените на имотите с 50 на сто или дори повече
Глобалният “бум” в жилищния сектор, който стана най-мощен за последните три десетилетия, приближава към своя край. Според експерти, най-вероятно той няма да завърши с крах, а с продължителен спад и
вяла активност, които няма да възпрепятстват глобалния икономически ръст.
В момента активността на пазара на недвижимите имоти в САЩ, Франция, Испания, Нова Зеландия и редица региони на Китай се забавя във връзка с повишаването на основната лихва в тези икономики. В
същото време стойността на ипотечните кредити в тези страни не се е повишила сериозно, което позволява на купувачи и продавачи да се приспособят към променените икономически условия. Както
отбелязва Рагурам Райан – главният икономист на Международния валутен фонд, на пазара на недвижимите имоти в момента са наблюдава охлаждане, но за крах не може да става и дума.
Според данни на Организацията за икономическо сътрудничество и развитие, през последното десетилетие цените на жилищата в реално изражение са скочили два пъти, което увеличава вероятността за бързо
движение в посока надолу.
Но ако цените само леко се понижат, но не отбележат крах, то световната икономика ще продължи уверен ръст. Нариман Беравеш – глава икономист в масачузетската консултантска компания Global Insight
Inc., прогнозира понижаване на темповете на глобален икономически ръст от 3.8 на сто през текущата година до 3.3 процента през 2007 г., на фона на прогнозираното охлаждане в сектора на недвижимите
имоти.
Според експерти, понижаването на цените в сектора може да върне световната икономика в състояние на по-голяма балансираност. “Бумът” в сферата на недвиживостите се наблюдаваше основно в страни,
характеризиращи се с високо ниво на дефицита на търговския баланс
Например повишаването на стойността на жилищата беше фактор за подкрепа на оптимизма на американските потребители и стимулираше ръста на потребителските разходи, в това число и на импортните стоки.
При хипотетично понижаване на цените на имотите, потребителите логично биха намалили харчовете си, което би довело до съкращаване на дефицитите.
Съдейки по индекса, съставян от консултантската компания Knight Frank LLP, през първото тримесечие на годината средната цена на жилищата в света е била с 6.1 процента по-висока от същия период на
миналата година. През първото тримесечие на 2005 година ръстът на годишна база беше 9.3%, а пикът на ръста на цените – 10.9 на сто се пада на ІІІ-то тримесечие на 2004 година спрямо същия период на
2003 година.
Както предполагат аналитиците, вероятността от по-рязко понижаване на цените на недвижимостите ще се увеличи ако федералният резерв на САЩ, Европейската централна банка и другите централни банки
сметнат за необходимо значително да повишат ставките за противодействие на инфлационния натиск в съответните икономики. През юни тази година Пол Ван ден Ноорд, старши икономист в ОИСР отбеляза в
аналитичен материал, че ръстът на лихвите само с един-два процента е способен да повиши вероятността от понижаването на цените на имотите в страни като САЩ Франция Дания Ирландия Нова Зеландия и
Испания с 50 процента или дори повече.
Подобна ситуация се разигра през 1980 година, когато Пол Волкър, който тогава беше президент на Федералния резерв на САЩ, повиши лихвата по федералните фондове до 20%,
отправяйки пазара на недвижимите имоти в застой
В същото време Фед, след като покачи ставката на последното си заседание, проведено на 29 юни до 5.25 на сто, посочи, че вероятно следва пауза в цикъла от двугодишно повишаване на лихвата.
Според данни на Федералния надзор върху жилищния сектор в САЩ (Office of Federal Housing Enterprise Oversight), цените на недвижимите имоти в страната през първото тримесечие на годината са се
покачили с 12.5 процента спрямо същия период на миналата година. Номинално числото бележи спад спрямо 13.3-процентния ръст през IV-то тримесечие на 2005 година и въобще е най-ниският показател за
последните близо две години. Както отбелязва Дейвид Лереах, главен икономист на националната Асоциация на брокерите на имоти на САЩ (National Association of Realtors), жилищният сектор “явно е взел
курс на меко кацане”.
Исторически погледнато, ако се съди по данни на Федералната корпорация за застраховане на депозитите (Federal Deposit Insurance Corp., FDIC), само в 17% от случаите на локален жилищен “бум” в САЩ
са приключвали с крах. Като при това като правило това се е случвало в тези случаи, когато регионите са се оказвали в тежка икономическа ситуация, както Тексас в средата на 80-те години на миналия
век след срива на цените на петрола тогава. Според Ричард Браун, главен икономист на FDIC, сривовете в жилищния сектор са много редки, а най-често срещаният вариант за приключване на цикличен “бум”
е “продължителен период на стагнация”.
Някои от най-горещите пазари на недвижими имоти в Европа също демонстрират признаци за отслабване. В Испания показателят на ръста на цените на жилищата през І-то тримесечие в сравнение със същия
период на 2005 година се понижава до ръст от 12.0 на сто, спрямо тогавашния 14.2 процента. Във Франция ръстът на цените на имотите през IV-то тримесечие на 2005 година е 14.2%, спрямо 15.7 на сто
през последните три месеца на 2004 година.
Даже пазарът на имоти в страна като Ирландия, която беше сред страните с най-висок ръст, в последно време заради ръста на лихвата в еврозоната, започва да се понижава.
Според Найол О’Грейди – шеф на маркетинговия отдел на водещата местна ипотечна компания Irish Life & Permanent Plc, пазарът започва да се охлажда.
Рязко влошаване на ситуацията в Европа се смята за малко вероятно
Като цяло прогнозата за ръст за цялата 2006 година се ограничава до 7.5 на сто, спрямо над 8.5 процента за всяка от последните две години.
Що се отнася до азиатския регион, там не са забравили уроците на икономическия спад в Япония от 90-те години, когато прекалено раздутия балон в жилищния сектор гръмна.
В Южна Корея, Индия и Китай ипотечните компании предприемат стъпки към обуздаването на цените на имотите.
От друга страна, според Харвиндер Калираи, аналитик в подразделението в Сидни на State Street Corp., цените на имотите в Азия ще продължат да поскъпват и при евентуален спад в САЩ и Европа,
доколкото качеството на живот в региона започва да настига нивото, характерно за индустриално развитите държави.
Прогнозите за охлаждане на сектора се подкрепя от опита на страни като Великобритания и Австралия, където години наред ръстът беше от 20 и повече проценти. След повишаването на лихвите по
рефинансирането, в нито една от тях не настъпи рецесия, а във Великобритания цените дори отново набират скорост.
Впрочем напълно вероятно е
в Лондон скоро цените на имотите пак да започнат да се надбягват
в навечерието на провеждането на Олимпийските игри там през 2012 година. Според една от водещите британски финансови компании Halifax в градовете, които са били столици на последните четири летни
Олимпиади, цените на имотите рязко са се повишавали в годината, предшестваща спортното мероприятие, надхвърляйки националните показатели за съответните години.
Например в три от тези градове - Барселона, Сидни и Атина – цените на жилищата в течение на пет години преди домакинството на Олимпийските игри са демонстрирали ръст от 50 процента и нагоре.
Според същата статистика на Halifax, най-мощният “бум” за пет години до домакинството е преживял секторът в Барселона (Олимпиада 1992 година), където цените са скочили с общо 131%. Ръстът в Испания
като цяло за същия период се е ограничил до 83%. В Атланта (Олимпиада 1996 г.) цените растяха по-скромно - 19%, докато ръстът за целите САЩ в този период беше 13 на сто.
В Сидни (2000 г.) и Атина (2004 г.) повишаването на цените за петгодишен период, предшестващ Олимпиадата е 50% и 63% съответно. Като цяло в Австралия и Гърция ръстът е 39% и 55% съответно.
В България цените на жилищата се стабилизират
през второто тримесечие на годината, показват данните на Националния статистически институт (НСИ). Средно за страната повишението е 1.6% спрямо първото тримесечие на годината. Още в началото на
годината управители на агенции за недвижими имоти прогнозираха, че цените на имотите тази година ще нарастват плавно с не повече от 10% през цялата година. Според тях решаващ фактор за пазара ще е
решението на Европейския съюз за членството ни.
В Благоевград, Бургас, Кърджали, Плевен, Пловдив и Русе е отчетено дори поевтиняване на апартаментите с един-два процента. Най-много са поскъпнали жилищата в Габрово с над 15 на сто, достигайки
цена от 634 лв./кв.м. С над 9% са се повишили цените на апартаментите в Монтана - от 562 на 615 лв./кв.м, и в Смолян - от 621 на 678 лв./кв.м.
Най-скъпи продължават да бъдат жилищата в София - 1323 лв./кв.м, следвани от Варна - 1264 лв./кв.м, и Бургас - 1180 лв./кв.м. Все още няма друг областен град, който да преминава границата от 1000
лв./кв.м. Над 850 лв./кв.м. са цените на жилищата в Пловдив - 896 лв./кв.м, Русе - 857 лв./кв.м, и Стара Загора - 852 лв./кв.м. Най-евтини са апартаментите в Кюстендил - 438 лв./кв.м, и Силистра
450 - лв./кв.м
