Цените на недвижимите имоти през периода януари-септември 2009, и в частност тези на жилищните имоти, се отличават с изключителна динамика в низходяща посока
Световната финансова криза, ограниченото банково кредитиране, намаляването на преките чуждестранни инвестиции, непрекъснато повишаващата се безработица, намаляването на дохода на домакинствата и
др. са сред основните фактори, водещи до свиване на пазара на недвижими имоти, подобно на мнозинството останали отрасли на националната икономика.
Един от най-засегнатите от кризата отрасли е строителството, показва анализ на Форос, разглеждащ пазара на жилищните имоти в България за деветмесечието на 2009 г. По данни на Камарата на
строителите, само до септември е регистрирано намаление на поръчките с 30-35%, а приблизително 28% от строителните компании са прекратили своята дейност. Още по-сериозна е тази цифра по отношение
на броя на затворилите агенции за недвижими имоти, който по данни на Форос е между 30 и 40%. Информацията не е точна, тъй като, за съжаление, липсва регистрационен режим.
За проблемите в сектора свидетелстват и издадените разрешителни за строеж, които намаляват рязко, връщайки се на нивата от 2005 година. През второто тримесечие на 2009 са издадени разрешения
за строеж на 1832 жилищни сгради, което на годишна база представлява понижение от 32%. Подобна е ситуацията и при разрешенията за строеж на административните и други сгради, които според
статистиката на НСИ намаляват съответно с 26,85% и с 24,33%.
Важна тенденция по отношение на новоиздадените разрешителни за строеж на жилищни сгради е намаляването на площта и общия брой апартаменти в сградите, т.е. новопланираните обекти са значително
по-малки в сравнение с предходните години. Издадените през второто тримесечие на 2009
азрешителни са за жилищни сгради с РЗП 637 484 кв.м и общ брой апартаменти в тях – 4506, което е съответно с 61,38% и 62,13% по-малко в сравнение със същия период на 2008. Причините за това са
както намаленият обем на преките чуждестранни инвестиции, така и ограниченият кредитен ресурс, свитото търсене, по-високия риск и др.
За периода януари-август 2009, преките чуждестранни инвестиции в страната са в размер на 1952.4 млн. евро. Понижението спрямо същия период на 2008 е с 2652.9 млн. евро или 57,61%. Постъпленията от
инвестиции в недвижими имоти на чуждестранни лица са в размер на 389.7 млн. евро, при 972,2 млн. евро за януари – август 2008 г. или с 59,92% по-малко.
Свиването на имотния пазар намира израз преди всичко в понижаването на броя на регистрираните покупко-продажби на недвижимо имущество на територията на страната. През първата половина на годината
са сключени общо 87 459 сделки при 134 891 през същия период на 2008, което е понижение от 35,16%. Реалното понижение в броя на сделките, обаче, е значително по-голямо, тъй като в посоченото
по-горе число влизат и финализирането на сделки за жилища в процес на строеж, които на практика са сключени в предходни периоди.
И тази година остава валидна тенденцията на „сезонност” по отношение на сключените сделки. През второто тримесечие на 2009 са сключени с 46,83% повече сделки спрямо предходното тримесечие.
По отношение на ипотечното кредитиране, ситуацията е подобна. През периода януари-август 2009 са отпуснати жилищни кредити в размер на 733,96 млн. лв. при 2395,07 млн. лв. през същия период на
2008. Понижението е в размер на 67,69%. Намалените обеми при кредитирането са резултат, както на затегнатите условия и повишените изисквания от страна на банковите институции, така и на намалялото
търсене на кредитни продукти. Последното се дължи на страха на купувачите от повишаващата се безработица, страха от намаляване на работното възнаграждание и съответно – на доходите, повишаващите се
лихвени проценти и увеличаването на разходите по обслужване на кредита и др. Същевременно, продължава да расте и делът на лошите кредити. Към септември 2009 делът на лошите кредити при жилищните
заеми е в размер на 7,01%, докато една година по-рано неговата стойност е 2,16%.
Цените на недвижимите имоти през периода януари-септември 2009, и в частност тези на жилищните имоти, се отличават с изключителна динамика в низходяща посока. Тяхното средно понижение за
разглеждания период е в размер на 12,51%. Най-много са намалели цените на новото строителство – средно с 13,75%. Цените на старото монолитно строителство са се понижили с 12,51%, а на панелените
жилища – с 11,61%. Важно е да се отбележи, че по-голяма динамика се наблюдава през първите месеци на годината, когато се регистрира по-значителен спад на цените, докато през последните 3
месеца, този спад видимо се забавя.
А.Г.
