Имотите на завишени цени не откриват купувачи въпреки активния пазар, коментират експерти
Жилищните имоти в София стават все по-достъпни за населението. Макар от няколко години ръстът в цените на апартаментите да е постоянен, той се компенсира от спада на лихвите по кредитите в
комбинация с растящите доходи. В резултат, според данните на една от компаниите за недвижими имоти, за първите шест месеца на 2017 г. жилищата са с около 20% по-достъпни спрямо същия период на 2012
година.
Като пример от компанията посочват реална сделка за имот в столичния квартал Гео Милев. Младо семейство купува тристайно жилище с площ 100 кв. м на стойност 204 000 лева, от които 40 000 лева плаща
в брой. Стойността на квадратния метър в лева за това жилище е около 2000 лева. Пет години по-рано същата единица площ струва с близо 500 лева по-евтино. Лихвата по кредита тогава обаче също е
по-висока - с 4%. Така ипотечната вноска за апартамента в Гео Милев днес е 1080 лева - с около 100 лева по-висока спрямо 2012 г., когато на банката биха били дължими 980 лева за същия имот.
Днес обаче по-висока е и средната заплата в София – 1370 лева при 1000 лева през 2012 г.
Така делът на вноската по ипотеката днес се равнява на 78% от средната за столицата заплата, докато преди пет години този дял е 98%. В разгледания случай двамата възрастни в семейството отделят
средно по 40% от месечния си доход за погасяване на кредита, докато през 2012 г. всеки е трябвало да отдели половината си заплата.
"Препоръчителният дял на кредита от месечния доход трябва да бъде около 30% или най-много 40%. Числата сочат, че семейство с двама работещи в него, днес вече може да си позволи стандартно тристайно
жилище от 100 кв. м, макар и да е на границата на финансовия комфорт. Нещо, което преди 5 години бе трудно постижимо”, казва Георги Павлов, изпълнителен директор на компанията.
"За индивидуален купувач със средна за столицата заплата покупката на такъв имот с ипотечен кредит продължава да не е опция, но все пак е по-допустим вариант спрямо 2012 г., когато вноската по
заема би била практически равна на заплатата му. Трябва да се има предвид, че лихвите по кредитите скоро ще спрат спада си, а имотите към момента са на стабилни цени. Т.е. общата картина ще се
запази сходна с настоящата, поне в краткосрочен план”, казва още Павлов.
Цените на имотите от началото на годината се запазват стабилни, посочват от компанията. Колебанията за столицата са в рамките на 2-3% в отделни квартали и за индивидуални имоти. Все по-забележима
става тенденцията на застой за част от предлаганите на пазара жилища – тези, оферирани на надпазарни цени. "При средна цена от 1150 евро на кв. м в Лозенец вече немалко собственици оферират
жилищата си на над 1800 евро. Това е с около 60% над средната пазарна стойност. Действително, ако даден имот притежава някои съществени предимства – престижен район, хубава гледка, функционално
разпределение, луксозно обзавеждане, той може да бъде продаден на цена, по-висока от средната за пазара. Но обосновано решение е тя да бъде по-висока с 20-25%, не със 60%. Подобен имот, независимо
от качествата си, носи съществен риск от невъзможност някога да бъде продаден”, обяснява Георги Павлов.
Тенденцията проличава и в данните на компанията от началото на 2017 г. – над 25% от
предлаганите имоти престояват на пазара над 1 година, преди да открият купувач. Всъщото време за първи път от няколко години насам ставаме свидетели на отстъпки над 20 000 евро. През периода
април-юни вече са налице сделки със сериозен компромис спрямо офертната цена. "Тези сделки са все още малко на брой, за да чертаят ясна тенденция, но само преди 6-12 месеца за подобни отстъпки
изобщо нямаше как да говорим. Това може да бъде още един знак, че някои имоти са твърде надценени и собствениците вече са склонни да седнат на масата на преговорите”, казва Павлов.
В същото време качествените жилища, предлагани на пазарни цени, се реализират изключително бързо, а сделките са динамични, посочват от компанията. Близо 60% от
купувачите се решават на покупка в рамките на месец, а други 26% - между 1 и 3 месеца. Имотите, които представляват интерес, се изчерпват относително бързо, което създава условия за продължаващ
активен пазар и почти нулев риск от нов имотен балон.
Двустайните и тристайните жилища продължават да формират най-големите дялове в
типовото разпределение на имотите. Те са съответно 35% и 39% от всички сключени през полугодието сделки. Следващите по популярност имот са едностайните жилища и гаражите – всеки с дял от 7%. "През
първите шест месеца на 2017 г. имаме повече сделки за гаражи, отколкото за многостайни апартаменти и къщи. От няколко години наблюдавам растящите интерес на този тип имоти. Той е резултат от
необходимост – в голяма част от по-населените райони на София паркирането вече не се възприема като даденост. Търсейки си жилище, немалко купувачи имат задължително условие за осигурено място за
паркиране и са готови да платят за това”, казва Павлов.
Устойчивото търсене и растящата достъпност на имотите се вижда в ценовото разпределение на "най-популярните” за периода имоти. Над 100 000 евро е стойността на 22% от сключените за шестмесечието
сделки. Други 26% от покупките са на цена между 70 000 и 100 000 евро. Картината за София е дори по-ярка в източните столични райони като Изток, Изгрев, Яворов, Гео Милев, Редута. Там делът на
покупките над 100 000 евро е 40%, а на тези между 70 000 и 100 000 евро – 37%.
"Източна София традиционно е предпочитан район от по-висок ценови клас. Ведно с активизирането на пазара през последните години там се появиха и много възможности за ново строителство, поради
сравнително големия обем свободни парцели. Това създаде допълнителни предпоставки тези квартали да станат още "по-гореща” зона за сделки. И е една от причините да вземем решението за нов офис,
който да обслужва немалкия брой купувачи и продавачи в района”, казва Георги Павлов. Според него, хората, проявяващи интерес към източните квартали, както и собствениците в тях, са добре
ориентирани в пазара, покупките се правят бързо, а отстъпки почти липсват.
Прогнозата на компанията до края на годината е за активен пазар със стабилни цени и умерен ръст на ипотечното кредитиране. Според експертите, ако продавачите съумеят да предлагат имотите са на
съобразени с пазарните условия цени, ще станем свидетели на повече динамика през второто полугодие и покачване на активността.
