Банките бяха ключов участник на имотния пазар през изминалата година и един от основните катализатори на раздвижването му. Повече от половината сделки за жилища, сключени през 2016 г. в София, бяха с ипотечен кредит. Делът на покупките с външно финансиране продължава уверено да расте. Това сочи годишният анализ на АДРЕС Недвижими имоти. По данни на компанията, процентът на ипотеките през изминалата година е бил 55% при 50% в предходната 2015 г. и малко над 45% през 2014 г.
"Кредитирането през 2016 г. стана значително по-лесно спрямо предходните години. Сделки сключиха много купувачи, които са имали тази цел още през 2014 г., но не са получили необходимия заем. Така финансиращите институции изиграха важна роля в ръста на сделките през миналата година. Тази тенденция е факт въпреки липсата на данни за дела на рефинансиране. Не по-малка ще бъде ролята на банките и през 2017 г.", кава Георги Павлов, изпълнителен директор на компанията. По думите му, активността в София през 2016 г., макар и движеща се единствено във възходяща посока, бе далеч от пиковите си показатели през 2007 г. "Докато в другите големи градове обемът сделки днес и във времето непосредствено преди кризата е относително идентичен, то в столицата наблюдаваме потенциал за значително допълнително активизиране в дългосрочен план. През 2017 г. са налице всички предпоставки за покачване на броя сделки – растящи, макар и плавно, доходи, ниски лихви по депозитите, стабилни цени на имотите, улеснено кредитиране", казва още Георги Павлов.
Според него, освен в ръст на пазара, "сговоричивостта" на банките носи и друга позитивна страна – разширяване на кръга купувачи. "На практика имот днес може да си купи всеки, който има стабилни, макар и средни доходи", коментира Павлов. Покачването в активността в столицата през 2016 г. беше 9%,а за цялата страна то варираше между 6% и 8%, сочат данните на компанията.
Цените в София през 2016 г. нараснаха с допълнителни 7-10%, като по-голямата част от покачването бе регистрирано в първото полугодие на 2016 г. Във втората половина от годината и особено в последното тримесечие ръстът стана чувствително по-слаб. Същата тенденция бе валидна и за останалите големи градове в страната, но повишението на нивата там варираше между 4% и 7%. През 2017 г. се очаква ценовите нива да се стабилизират допълнително.
Промените в облика на столицата – обособяването на бизнес зони, планирането и изграждането на метрото, донякъде рефлектираха и в предпочитанията на купувачите при изобра им на квартал. Лозенец "се завърна" като един от желаните райони за покупка на жилищен имот. На общия фон изпъкна и зоната около кръстовището на бул. Черни връх и ул. Сребърна. Центърът, Изток и Изгрев вече няколко години също поддържат интереса на клиентите сериозен, като в 2016 г. тенденцията се затвърди. Във фокуса на желаещите да се сдобият с дом традиционно бяха и Младост и Люлин, както и по-отдалечените жилищни комплекси като Овча купел. Заинтересоваността на купувачите към последния квартал обаче се засили осезаемо след старта на третия лъч на метрото.
Една от причините за по-значителен ръст в цените в някои софийски райони се корени в появата на сериозни обеми ново строителство, посочват от АДРЕС. Много инвеститори през 2016 г. заложиха на обекти във високия ценови сегмент – над 1200 евро на кв.м. "Много е вероятно съвсем скоро да усетим сериозен дефицит на достъпно ново строителство, предназначено за хора с ниски и средни доходи. Водени от раздвижването и оптимизма на пазара, инвеститорите се концентрират основно върху по-платежоспособните клиенти. На практика в днешните условия имот би искал да купи почти всеки и появата на по-бюджетни решения не би била излишък – те ще открият много бърза реализация", казва Георги Павлов.
На годишна база е намалял броят на продавачите на готови вече имоти. "Хората, които продават апартаментите си, намаляха за последната година с около 25%. Причината за повечето от тях е, че очакват допълнителен ръст в цените. В същото време, отмина периодът на продажби поради спешна нужда от средства, доходите на тези продавачи са стабилни, те не бързат и искат да сключат по-изгодна сделка. Нивата днес обаче надали ще претърпят допълнително покачване, а много купувачи се надяват на спад в скоро време. Затова е по-добре индивидуалните продавачи на готови жилища да се ориентират към сделка", казва Доника Григорова, мениджър Обслужване на клиенти в компанията.
Според експертите, повишаването на обемите ново строителство частично ще забави продажбите. Днес по-голямата част от качествените проекти на надежни инвеститори се реализират напълно още на Акт 14. Но насищането на пазара, което вече започна, ще бъде причина все по-често да виждаме непродадени имоти, макар с разрешение за ползване. "Активността на пазара е безспорна, но това не бива да заслепява продавачите – те трябва винаги да бъдат в крак с доста динамичните пазарни тенденции и да са наясно, че разпродаването "като топъл хляб" няма да бъде константа", казва Георги Павлов. Удължаването на периода на продажба за готово строителство вече е видима тенденция и в данните за 2016 г.
Поради стабилния интерес и спирането на ценовия ръст за нов балон на пазара не може да се говори – както днес, така и в по-дългосрочен план, посочват експертите. Дори и по-бавно, сделките ще
увеличат броя си през 2017 г.
Драстични промени в профила и поведението на купувачите не се наблюдаваха, казват още от компанията. Все пак бе налице изменение в сезонността на сделките. "Преди пикът на покупките традиционно
беше в по-топлите месеци от годината", казва Доника Григорова. "През 2016 г. обаче най-сериозна бе активността през февруари, март и ноември, а именно август беше по-слаб. Предстои да видим дали
тази тенденция ще се повтори и през 2017 г., за да анализираме причините", казва Григорова.
Със 7% на годишна база нарасна делът на сделките над 100 000 евро, сочи докадът. Покачи се и процентът на закупените имоти между 70 000 и 100 000 евро – 27% при 19% през 2015 г. За сметка на това
намаляха жилищата, продадени на цена между 30 000 и 50 000 евро – през 2016 г. те бяха едва 23% от всички при 32% година по-рано.
Раздвижването на жилищния пазар бе характерно не само за София, но и за останалите големи градове. За около 6500 жилищни единици са издадените разрешителни за строеж в столицата в рамките на 2016
г. Този показател за цялата страна е над 18 000 жилищни единици. От компанията очакват по-сериозна да бъде активността през 2017 г. в морските градове, както и в Пловдив, който все
по-устойчиво се позиционира като алтернативна на столицата бизнес дестинация.
