Първо да осигурим парите или да изберем жилището и тогава да търсим финанси?
Вероятно всеки решил да си купи жилище си задава подобен въпрос. Видно е, че ключовите компоненти са два – парите и жилището. Ако купувачът не е наясно с поне един от тях, тогава покупката би могла да се превърне в труден процес. Със сигурност могат да се оформят два ясно видими варианта, като всеки един от тях има своята специфика. Нека ги разгледаме:
Първо да се осигурят парите
Разглеждайки този случай, може да се посочат няколко компонента, на които би било добре да се обърне повече внимание. Такива са например:
Избор на подходящ начин за финансиране
Въпросът за финансирането винаги е бил и ще остане приоритет. Осигуряването на необходимите пари за покупка на жилище съвсем не е лесно и в повечето случаи е пречка да се закупи това, което се
желае най-много. По принцип парите могат да бъдат набавени от спестявания и с помощ от роднини например. Ако помислим трезво обаче, ще установим, че много малко роднини биха били склонни на подобна
помощ. Тогава като алтернатива остава финансиране от банка. Това вече не е непозната практика у нас и жилищното кредитиране все повече се развива.
Размер на финансирането. Тук има два компонента, които са важни – желана сума и максимална сума, която може да отпусне банката. За съжаление не винаги банката ще отпусне исканата от заемателя сума.
Сумата, която ще даде банката зависи от т.нар. процент на финансиране. Той се определя, като отношение между размера на кредита и стойността на имота. Когато не е ясна цената на имота, трудно може
да се определи потенциалния размер на кредита. Все пак има възможност да се очаква определена сума и това много зависи от обезпечението, което се предлага.
Обезпечение
Такова може да е, както закупуваният имот, така и съществуващ. Ето тук е основната разлика – ако купувачът разполага с друг имот, той може да го ипотекира и така
ще разполага с определена сума. Ако обаче кандидатът за кредит няма какво друго обезпечение да предложи възможностите се ограничават. Тогава той трябва първо да избере жилището и след това да
потърси кредит, защото именно закупуваният имот ще е обезпечението.
Важно е да се съобразят цената на закупуваното жилище с цената на имота предлаган, като обезпечение. Ако ипотекираният имот е по-евтин ще се наложи допълнително финансиране и това по всяка
вероятност ще трябва да е с лични средства. Колкото по-ниска е оценката на ипотекирания имот (имот различен от закупувания), толкова по-голяма ще е нуждата от лични средства, респ. кредит.
Първо да се осигури имота
Осигуряването първо на имота, разбира се е противоположният вариант на разгледания до тук. Елементите, на които трябва да се обърне внимание са почти
същите, с разликата че разсъжденията са в обратна посока. За да се избегне повторение, ще бъдат обобщени накратко и приложени за този случай.
На кратко – ако заемателят не разполага с имот, който може да предложи за обезпечение, то той трябва първо да осигури такъв. В случая това е закупуваното жилище. Осигурявайки жилището, вече може да
кандидатства за кредит и да се ориентира за сумата съобразно процентите на финансиране, които предлагат банките.
Когато се търси първо жилището, значение имат два компонента, които също могат да повлияят впоследствие върху размера на кредита. Те са:
Етап от строежа (ако жилището е ново строителство). Тук вариантите са от груб строеж до акт 16. Банките обикновено правят разлика между ново и старо строителство. Когато е ново
строителството, банките също отдават значение и на етапа, до който е стигнал строежа и финансирането е различно в зависимост от това.
Типа строителство. То също има отношение към процента на финансиране. Обикновено банките финансират по-малко ако жилището, което се закупува е панелно.
Пряко свързан с процента на финансиране е размерът на самоучастието. Това е частта от финансирането, която се поема от кандидата за кредит. Казано с други думи ако банката финансира 80% от
стойността на имота, то останалите 20% са самоучастието на купувача.
Разбира се, при покупката на жилище изборът на кредит и изборът на жилище може да „вървят” паралелно. Естествено, без да е известен поне един от тези компоненти (жилището или размера на кредита) е
трудно да се определи другия. Ако не се знае цената на имота, който се купува трудно може да се определи какъв размер на кредита ще е необходим. И обратно – ако не е ясно какъв кредит може да се
вземе, трудно може да се определи какво жилище може да се купи.
Независимо от тези трудности, винаги е възможно да се проучат алтернативите и за едното, и за другото. Въпрос на организация е да се разгледат възможностите и да се прецени с кое да се започне – с
осигуряването на парите или с осигуряването на жилището.
Иван Стойков
Старши анализатор
потребителски финанси
„МОИТЕ ПАРИ” - Българският Финансов Пътеводител
www.moitepari.bg
РИ
