Доходността от инвестиции в бизнес имоти ще се запази на нивата от края на 2018
Нарастващо предлагане на пазара на офисни и индустриални площи през 2019 г. и задържане на наемните цени на вече достигнатите нива, прогнозират от консултантската компания Cushman & Wakefield
Forton. След периода на силен ръст следващата година ще е предизвикателна за имотния пазар основно заради забавянето на икономическия растеж и очаквания плавен ръст на лихвите. Ефектът от тях
обаче едва ли ще се усети още през следващите месеци и те ще са по-скоро период на стабилност.
"Ако прогнозите за умерен икономически растеж се изпълнят и активността в ключовите за имотния пазар сектори се задържи, следващата година ще е относително спокойна за пазара на бизнес имоти. Макар
и това да не се усети веднага, трендът в някои сегменти обаче се обръща – от недостиг към засилено предлагане на площи. Това ще повлияе на наемните нива и заетостта и съветът ни към инвеститори и
предприемачи е да следят отблизо пазара", коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в компанията. По-позитивно развитие се очертава на пазара на търговски площи, където ръстът на потреблението
поддържа интереса към експанзия на търговците и инвестиции в нови площи. Очакванията са след насищането на пазара с шопинг центрове, фокусът да се измести към инвестициите в търговски паркове в
по-малките областни градове.
ОФИС ПЛОЩИ
Към края на 2018 г. изграждащите се офис площи в София са близо 440 000 кв. м, като около 100 000 кв. м от тях са получили разрешение за строеж през последните месеци. Значителният ръст на
започнатите нови сгради е реакция на пазара на продължителния недостиг на първокласни офиси под наем в условията на активно търсене през последните години.
"Интересът към офис площите се запазва висок предвид продължаващата активност на IT и BPO сектора, който е основен двигател на наемния пазар. Предвид това не очакваме съществени размествания на
пластовете през 2019 г., но нарастващото предлагане определено ще е предизвикателство за пазара през следващите години", прогнозира Станимира Пашова, мениджър "Офис площи".
По данни на компанията, до края на 2019 г. е планирано завършването на близо 240 000 кв. м офис сгради от тези в строеж, като над 40% от площи в тях са отдадени под наем. Като се има предвид, че
нетното усвояване (разликата между наети и освободени площи) е под 90 000 кв. м. годишно, очакванията са за плавен ръст на незаетите площи през следващите години. Към края на 2018 г. делът на
свободните офиси се движи в рамките на 9.5-9.6%, като и през следващата година не се очертава рязко покачване.
С излизането на нови качествени офиси на пазара очакванията са делът на наетите площи в строеж да остане висок за сметка на по-старите и по-нисък клас сгради. Предвид тази специфика на предлагането
и нуждата от качествени и изпълнени в срок довършителни работи, се очаква услуги като проджект мениджмънта да стават все по-търсени на пазара.
За момента наемите не са под сериозен натиск и очакванията са те да се задържат на достигнатите нива през 2019 г. За София това означава оферти от 15 евро/кв. м за първокласни площи в центъра и
12-14 евро/кв. м – за висок клас офиси по големите булеварди.
ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ
Инвестициите в развитие на ритейл паркове ще са ключова тенденция на пазара на търговски площи през 2019 г. Интересът на предприемачите е свързан с разрастването на много търговци в средно големите
и по-малките градове – с 30 000 до 100 000 жители, където няма шопинг центрове.
"В по-малките населени места няма икономическа логика да се инвестира в голям търговски център и ритейл парковете остават единствена алтернатива за марките, които искат да открият обект. Обичайно
това са компактни проекти с 4-5 000 кв. м отдаваема площ, които се разгръщат около съществуващи хранителни хипермаркети, магазини за техника или от типа "направи си сам", обобщи Иван Граматиков,
мениджър "Търговски площи".
Според него, като се има предвид, че развитието на подобен проект отнема между 6 и 10 месеца, подобни проекти ще се появят на пазара към края на 2019 г.
В сегмента на шопинг центровете нови проекти не се очакват. След откриването на Plovdiv Plaza и очакваното отваряне на Delta Planet Varna в края на март, пазарът в София и големите градове вече е
наситен. С новите проекти общото предлагане на площи в молове в страната към средата на 2019 г. се очаква да надхвърли 810 000 кв. м.
В условията на силна конкуренция, за повечето молове годината ще е време да затвърдят пазарните си позиции, да привлекат нови брандове и да оптимизират микса си от търговци. В резултат от
активността на наемателите, делът на незаетите площи в София се очаква значително да намалее – от 9% към края на 2018 до здравословните за пазара нива от около 5% през 2019 г.
Наемите в моловете и централните търговски улици ще продължат плавно да нарастват през годината. Към края на 2018 г. те са съответно 34 евро/кв. м за помещение от 100-150 кв. м на ключова локация в
голям търговски център и 52 евро/кв. м за аналогична площ на търговска улица.
При търговците голямо раздвижване се очертава в сегмента на достъпната мода, където вече е в ход експанзията на нови за пазара брандове. Много от вече работещите на пазара брандове също планират
разрастване, подкрепено от ръста на продажбите им през последните години.
ИНДУСТРИАЛНИ ПЛОЩИ
Със завършването на около 150 000 кв. м складове и производствени мощности през 2018 г. и още 160 000 кв. м в строеж към края на годината пазарът на индустриални имоти постепенно преодолява
недостига на модерни площи. Делът на проектите с терени под наем все още е малък – около 50 000 кв. м са завършените през 2018 г.
"Голяма част от завършваните в момента спекулативни проекти са отдадени под наем още в строеж, но в същото време през 2018 г. бяха започнати нови складови площи, които ще подсилят предлагането. В
допълнение някои от големите наематели построиха свои бази и освобождават заеманите до момента имоти. Това предполага лек ръст на свободните площи в София през следващата година – от сегашните 2-3%
до приблизително 5%, което е по-здравословно за пазара ниво", прогнозира Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални имоти и развитие на парцели".
Според него тези нива на незаетост са показателни за узряване и стабилизиране на пазара на индустриални имоти. Очакванията са те да имат стабилизиращ ефект върху наемните цени, които в момента се
движат около 4-4.20 евро/кв. м за средни до големи складови площи в София.
Пазарът на индустриални площи извън София остава активен, основно благодарение на търсенето на за производство на авточасти и електроника. България е привлекателна благодарение на ниските
оперативни разходи и наличието на свободни ресурси на пазара на труда. В това отношение потенциал има в северната част на страната, където в близките две години се очаква откриването на нови
производствени мощности.
ИНВЕСТИЦИОНЕН ПАЗАР
Пазарът на инвестиционни имоти остава ликвиден в продължение на тенденциите от последните две години. Интерес има както от страна на местни, така и на чужди фондове и компании, които придобиват
активи в региона.
"През последните две години станахме свидетели на поредица от големи сделки както с опортюнистични, така и с институционални инвеститори. В момента има интерес и от двете групи, като особено в
сегмента на офис площите има подходящи възможности за различните купувачи. Интересът към първокласни активи със стабилна доходност остава висок, което е логично развитие в по-късната фаза на
имотния цикъл. Успоредно с това регистрираме и интерес от инвеститори с по-рисков профил, които търсят имоти с потенциал за развитие и покачване на стойността", коментира Явор Костов, мениджър
"Капиталови пазари".
Според него възможности за нови придобивания предлагат всички сегменти на пазара, но при условие продавачите да са разумни в търсената цена и доходност. Към края на 2018 г. доходността при
първокласните офис площи се задържа около 7.75%, при търговските площи – на 7.25% и на 8.75% при индустриалните имоти.
По отношение на локациите интересът за покупка на офис сгради и индустриални имоти е фокусиран върху София, докато потенциал за нови придобивания при търговските площи има основно към добре
работещи шопинг центрове в страната.
