Стоян Тошев: Нарастването на капитала не е самоцел

Чрез специалните инвестиционни дружества играчите получават достъп до нови области за инвестиране

Разговор със Стоян Тошев, представител на Ти Би Ай Инвест в Съвета на  директорите на дружеството със специална инвестиционна цел Ти Би Ай - БАК - недвижима собственост 

Въпрос: Господин Тошев, Ти Би Ай БАК Недвижима собственост получи лиценз от Надзора в началото на месеца. Направи ли вече дружеството първите си инвестиции?

Стоян Тошев: Комисията за финансов надзор на 9 януари даде разрешение на две компании да функционират като акционерни дружества със специална инвестиционна цел /АДСИЦ/. Може би е добре да уточним от самото начало, че става дума за две съществено различни дружества. По Закона за ДСИЦ може да се учредяват два вида дружества: първият вид са дружества за секюритизация на недвижими имоти, другият вид са за секюритизация на вземания. Така че двата вида дружества са доста различни и независимо че са учредени по един закон, същността на инвестициите им и съответно очакваната доходност са съвсем различни. Нашето дружество "Ти Би Ай - БАК - Недвижима собственост", както показва и името му, е за инвестиции в недвижими имоти. Това е първото такова дружество, лицензирано в България. Ако търсим аналог в световната практика, в САЩ има подобни дружества, които се наричат Real Estate Investment Trusts, така че можем да кажем, че това е първият Real Estate Investment Trust в България. След получаване на разрешение има няколко действия, които дружеството трябва да предприеме по закон. Едно от тях е то да бъде листвано на борсата и да увеличи минимум с 30% капитала си чрез публично предлагане. В момента това е приоритетът в работа ни. Другото направление, по което много интензивно работим в момента, и което е по същество работата на дружеството, това е разглеждане на проекти и инвестиции в недвижими имоти. Анализираме в момента между 5 и 10 проекта, които касаят инвестиции както в съществуващи, така и в предстоящи за изграждане на нови офис- и жилищни сгради, търговски площи. Нашата преценка е, че в рамките на половин до един месец ще направим и първите си инвестиции в тази област.

Въпрос: Какви са плановете Ви за увеличение на капитала, това ще става на няколко етапа?

Стоян Тошев: Нарастването на капитала не е самоцел за нас, не намираме никакъв смисъл да увеличаваме капитала само заради самото увеличение. Идеята тук е капиталът да нараства в момента, когато увеличението е необходимо за изпълнение на нови инвестиционни проекти. Споменах, че сега предстои едно първоначално задължително увеличение на капитала с 30%, след което в близко бъдеще ще има и друго увеличение за изпълнение на конкретни инвестиционни проекти. Първото увеличение на капитала има редица особености, едната от тях е, че при него досегашните акционери в дружеството не могат да упражнят изконното си право да запишат дял от увеличението, равен на участието им в капитала преди това. Емитират се права, които се поемат от инвестиционен посредник с пълен лиценз /в случая това е Ти Би Ай Инвест/ и се предлагат чрез борсата на инвеститорите. Значителното увеличение на капитала обаче ще бъде в близко бъдеще - в момента, в който стартират конкретните инвестиционни проекти.

Въпрос: Какво е бъдещето пред дружествата със специална инвестиционна цел в България?

Стоян Тошев: Този тип компании се ползват със значителна популярност в страните с развита пазарна икономика и причините са няколко. Чрез тези дружества индивидуалният инвеститор, и не само той, получава възможност да инвестира в области, до които по различни причини няма достъп /например поради изискване за висок размер на средствата/. Ако говорим за пазара на недвижими имоти в България, това, което може да си позволи един стандартен индивидуален инвеститор, е да купи един апартамент, ако има малко повече пари - два апартамента, и това е. Чрез едно такова дружество може да инвестира в завършени проекти, което означава цели сгради, търговски центрове и т. н. Вторият много важен плюс за индивидуалния инвеститор в такива дружества е, че той влага в един диверсифициран портфейл от недвижими имоти. По този начин рискът в този портфейл е значително по-нисък от риска на една индивидуална инвестиция. Третата важна особеност е професионалното управление, тъй като тези дружества имат професионални мениджъри. Един индивидуален инвеститор в общия случай не може да си позволи да се занимава само с този бизнес. Четвъртата особено важна черта е ликвидността - знаем, че пазарът на недвижими имоти е доста неликвиден, а освен това всяка промяна в инвестиционния "портфейл" е свързана със значителни трансакционни разходи. Докато, продавайки и купувайки акции на АДСИЦ, трансакционните разходи са значително по-ниски, а ликвидността много по-висока. Така че всеки инвеститор влиза и излиза от такъв пазар по значително по-лесен начин и със значително по-малко разходи. Това е плюс и за големите институционални инвеститори, не само за индивидуалните.

Въпрос: Какво е Вашето мнение за бъдещето на цените на недвижимите имоти? По тази тема има диаметрално противоположни мнения.

Стоян Тошев: Действително има дискусия по въпроса какво ще бъде развитието на пазара на недвижими имоти, но ако дискусията в краткосрочен план е валидна за всеки пазар и е много трудно да се предвиди развитието му, всички се надяваме, че в дългосрочен план пазарът на недвижими имоти ще върви нагоре с общото развитие на българската икономика, нарастването на жизненото равнище, присъединяването към ЕС. Естествено това развитие няма да е равномерно, може да има спадове и качвания. Така че краткосрочни по-резки движения нагоре или надолу може да има, но в дългосрочен план сме оптимисти за развитието на този пазар.