Пазарът на бизнес имоти продължава да страда от ниска ликвидност, слабо предлагане на добър инвестиционен продукт и нереалистични очаквания на продавачите
Пазарът на бизнес имоти посреща 2020 година с умерени очаквания за инвестиционна активност и доминиращи позиции на местните купувачи. Тенденцията е продължение на настоящата година, през която бе
отбелязан 75% спад на сделките с бизнес имоти спрямо 2018 г. и отдръпване на чуждите капитали, показват данните на консултантска компания, специализирана в бизнес имотите. По предварителни данни
към декември са приключени инвестиционни продажби на офисни, търговски, индустриални площи и хотели на обща стойност 146 млн. евро. Ако се добавят и покупките на парцели за строителство на бизнес
площи, пазарът доближава 200 млн. евро. Сделките за строителни терени са били около ¼ от този обем, което е индикатор за продължаваща строителна активност. Като цяло 2019 г. отбелязва едно от
най-слабите представяния на инвестиционния пазар на бизнес имоти за последните 7 години. Единствената по-слаба е 2013 г.
"Като се има предвид стабилната икономическа перспектива пред България и благоприятните условия за финансиране, има предпоставки за добра инвестиционна активност. От друга страна, пазарът на бизнес
имоти продължава да страда от ниска ликвидност, слабо предлагане на добър инвестиционен продукт и нереалистични очаквания на продавачите", коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в
компанията.
Данните на компанията показват, че през 2019 г. най-добре представените сегменти от гледна точка на придобивания на доходоносни активи са хотелите и офис площите. Очакванията са и през 2020 г. те
да запазят потенциала си за сделки, предвид завършването на нови висок клас проекти.
"Ключов фактор обаче остават условията за финансиране на сделките и възможността инвеститорите да получат конкурентен на останалите пазари в Централна и Източна Европа марж между очаквана доходност
и цена на финансовия ресурс”, посочи Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари".
Според него силна тенденция остават и придобиванията на бизнес имоти с потенциал за подобрения и бъдещо развитие. Такива сделки са приоритет на местни купувачи или такива, които вече присъстват на
пазара и се ориентират добре във възможностите му. Тази група инвеститори ще продължат активно да търсят възможности за нови придобивания през 2020 г., смята Явор Костов.
Офис площи
Предлагането на офис площи продължава да нараства със стабилни темпове, като очакванията са през тази и следващата година да бъдат завършвани приблизително по 160 000 кв. м нови офис площи.
Търсенето на площи под наем остава стабилно, като прогнозите са през тази и следващата година обемът на отдадените офиси в София да се движи около 150-160 000 кв. м годишно, т.е. около средните
нива за последните пет години.
"Очакванията ни са ръстът на предлагането да доведе до по-отчетлива сегментация на наемните цени и до ръст на свободните площи в по-ниския клас сгради. Собствениците на имоти със забележки
към локацията или качеството на площите ще трябва да са ценово по-гъвкави, за да привлекат или задържат наематели", смята Станимира Пашова, мениджър "Офис площи".
Към края на 2019 г. офертните наемни цени остават стабилни в диапазона 12-14 евро/кв. м за първокласни площи на големите булеварди, а за единични клас А сгради в центъра на София достигат 15
евро/кв. м. Средният дял на свободните площи за клас А и B офиси се движи в рамките на 9-9.5% с тенденция да надмине 10% през 2020 г.
Търговски площи
Ограниченото предлагане на нови площи и високата наемна активност доведоха до плавен ръст на наемните цени в търговските центрове и на централните търговски улици в София през последната година.
Очаква се този процес да продължи и през 2020 г.
През 2020 година пазарът ще бъде движен по-скоро от рестуктуриране и оптимизиране на миксовете в работещите търговски центрове. Завършване на нови молове в София и в големите градове не се
очаква.
Усвояването на свободните площи в моловете доведе до намаление на дела на незаетите обекти в тях, като към края на 2019 г. той е около 5% при 9% година по-рано. Наемните цени на 100-150 кв. м
първокласна търговска площ в шопинг център в София достигнаха 39 евро/кв. м.
Индустриални имоти
Активният пазар доведе до ръст на инвестициите в логистични площи за отдаване под наем. Над 50% от строящите се към момента проекти в района на София нямат договорен ползвател и са предназначени за
отдаване на свободния пазар.
По предварителни данни общо предвидените за завършване индустриални площи в столицата и близките индустриални зони са близо 146 000 кв. м. През 2019 година общата им площ е около 230 000 кв.
м.
"Изминалата година като цяло се отличаваше с висока активност в придобиването на парцели и развитието на нови проекти в индустриалния сегмент. Тази тенденция продължава и през 2020 г., поддържана
от разрастването на сектори като логистиката, куриерските услуги и търговията", обобщи Жоро Ангелов, мениджър "Индустриални имоти и развитие на парцели".
Най-активно развиващите се зони край София остават тези около Равно поле и Елин Пелин, както и Икономическа зона София – Божурище, където вече се оформиха големи проекти с производствени и
логистични имоти. Районът около Национален индустриален парк Хемус (Кремиковци) и зоните около местността Голяма локва до бул. "Ботевградско шосе" и околовръстния път също имат голям потенциал за
развитие на нови проекти. В старите индустриални зони в рамките на града, като Гара Искър, Военна рампа и Илиянци също има примери за ново строителство на вътрешноградска логистика и
преструктуриране на имоти.
Наемните цени за момента не дават индикации за ръст, като остават в рамките на 3.8 евро/кв. м за големи проекти (над 10 000 кв. м) и 4-4.2 евро/кв. м за средно големи площи. Делът на свободните
площи в сегмента остава в рамките на 2-3%.
