Поддържането на нови блокове често е затруднено заради малкото населени апартаменти в тях в продължение на месеци и дори години
Промени в закона за етажната собственост, които да задължат инвеститорите да сключват договори за управлението със собствениците на жилища в новопостроени сгради, предлагат брокери и професионални
домоуправители.
Аргументите - все повече апартаменти в тях остават празни месеци и дори години след Акт 16, което оскъпява разходите по поддръжка и управление, защото те се поемат от собствениците, които живеят в
имотите си.
По сградите има довършителни работи, често липсват индивидуални партиди за електричество, за вода, за отопление, газификация и др.
Остават непочистени замърсявания от строителството, невинаги е облагородено пространството около нея, трудно откриване на някои собственици, смятат професионални домоуправители. Живеещите в
апартаментите не се познават помежду си.
В същото време законът изисква новата етажна собственост да се сформира по инициатива на минимум 30% от собствениците.
"Писмен договор между инвеститора и собствениците може да реши част от проблемите по първоначалното организиране на етажната собственост в новите блокове”, смятат от агенция Arco Real Estate.
Заради честите конфликти отделни агенции дори вече са създали специални отдели, които поемат управлението на сградите до вземането на решение от собствениците на жилищата за това как да продължат
да управляват своята лична и обща собственост в сградите, установи "24 часа”.
Според действащия закон за управление на етажната собственост сключването на такъв договор в момента е задължително само за сградите в затворени комплекси.
Експертите от брокерски агенции и професионални домоуправители препоръчват този текст да се прилага за всички новопостроени сгради, за да се избегне натрупването на проблемите.
Производен от ненаселеността на новата сграда са тези с неравнопоставеността между собственици, които ползват имота си по предназначение, и тези, за които той е инвестиция и дори не го отдават под
наем.
Според действащия закон, таксите за поддръжка се изчисляват върху броя живущи в жилищата, а не на брой собственици
Това според специалистите, е неприложимо за новопостроените сгради, в които дълго време обитаеми са минимален брой имоти.
В същото време обаче разходите са завишени заради първоначалните ремонтни дейности, които текат в апартаментите. Така се стига до момент, в който таксите реално се събират на напълно доброволни
начала и се определят субективно заради липсата на законово основание.
Без съдействие от страна на инвеститора, което сега не е разписано в закона, процесът по първоначалното организиране на етажната собственост ще остане хаотичен, смятат брокери. В същото време
липсата на контрол и поддръжка в сградата точно в този период може да доведе до сериозни проблеми и щети в общите части и бързо влошаване на средата, като се компрометират и направените вложения-
както за инвеститора, така и от всеки собственик.
Със сключването на договор с инвеститора всеки от собствениците ще разполага с предварителна информация още в момента на покупката за това какви разходи за управление и поддръжка може да очаква,
както и пакета от услуги, които ще получи. Така ще отпадне и проблемът с разпределение на разходите за поддръжка между отделните собственици.
Нихат Салим, професионален домоуправител: Общото събрание може да задължи всеки собственик да поеме част от издръжката на блока. Сега законът толерира тези, които не живеят в имота
си
- Наистина ли има проблеми заради празните апартаменти в новите сгради, г-н Салим?
- Факт е, че стотици хиляди жилища у нас на практика са необитавани. Вина за това има и демографският срив. Според статистиката в жилищния ни фонд вече има близо 4 млн. жилища, докато населението е
под 7 млн. души. Затова смятам, че тенденцията много жилища да не се обитават, ще се запази. Това създава предизвикателства главно с поддръжката на общите части на сгради в режим на етажна
собственост. А това са всички, в които самостоятелните обекти са над четири и принадлежат на повече от един собственик. Според закона за етажната собственост тежестта на ежемесечните разходи за
общите части пада върху собствениците и ползвателите на обитаваните апартаменти, които пребивават в тях над 30 дни в рамките на една календарна година.
- Какво включват тези разходи по поддръжка?
- Те са свързани главно с краткосрочната експлоатация на сградата и прилежащите ѝ площи - почистване, ток, вода, поддръжка на асансьор, консумативи, портиер или охрана, поддръжка на зелени площи,
управление. Това е сериозен проблем в етажни собствености, в които обитаваните обекти са по-малко от половината. В тях ежемесечните вноски стават доста по-високи от средните нива. Затова някои
собственици отказват да ги плащат.
В практиката си съм се сблъсквал с краен случай, в който разходите за общите части на една слабонаселена сграда с 12 апартамента се плащаха изцяло от един - единствен живущ на последния етаж.
Собствениците от долните етажи и тези на необитаваните обекти отказваха каквито и да е разходи.
- Това не е ли облечена в закон дискриминация на онези, които живеят в имота си?
- Мисля, че собствениците на необитаваните обекти са несправедливо облагодетелствани. Аргументите ми са няколко: ежемесечното поддържане на общите части запазва стойността и на техните имоти
по-висока, отколкото ако сградата не се поддържа. Освен това, много необитавани обекти всъщност периодично се посещават. Така, макар да пребивават по-малко от 30 дни в годината, собствениците им
реално се възползват от поддръжка, за която не плащат.
Трето, при аварийни ситуации собствениците на необитаваните обекти също трябва да бъдат уведомявани, защото това е свързано с благосъстоянието на техния имот. И накрая, но не на последно място, се
поражда излишно напрежение между съсобствениците. Смятам, че тези аргументи, и особено първият, са напълно достатъчни за да се инициират промени в закона за етажната собственост.
- Какви да са те?
- Такива, че част от ежемесечните разходи да бъдат разпределени и върху собствениците на необитаваните обекти. Разбира се, има етажни собстености, в които има единомислие и всички или повечето
собственици и на необитавани обекти участват в разпределението на ежемесечните разходи и така са изпреварили необходимите промени в закона. Моята препоръка към всички тях е те да са солидарни с
разходите, защото в крайна сметка нали всички собственици искат имотите им да са в добро състояние и външен вид.
- Никаква опция ли няма в момента те да участват в разходите?
- Според закона разходите за общите части се разпределят поравно, според броя на собствениците, ползвателите и обитателите. Освободени от тях са деца, ненавършили 6 години, както и собственик,
ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Така реално, законът освобождава собствениците на необитаваните обекти от
разходи за поддръжка и управление. Те дължат единствено вноска за Фонд "Ремонт и обновяване”, съразмерна на притежаваните от тях идеални части от общите части, но не по малко от 1% от минималната
работна заплата. Пример - за най-малкия апартамент с най-малко идеални части се начисляват всеки месец по 3, 80 лв - 1% от 380 лв. МРЗ от 1.7.2015 г., а за два пъти по-голям обект- 7,60 лв. Общото
събрание обаче може да приеме решение минималната вноска да е по-висока от изискуемия минимум по закон. Що се отнася до разходите за ежемесечна поддръжка на общите части- ток, вода, асансьорна
поддръжка, почистване, управление, те се разпределят поравно на всеки живеещ над 6-годишна възраст. Включват се и животни, които подлежат на извеждане. За тях не се дължат единствено разходи за
управление. Този принцип на разпределение важи за всички ежемесечни разходи. Общото събрание може да реши собствениците от долните етажи да бъдат освободени от поддръжка на асансьора, но не е
задължително. То обаче има и правомощията дареши собственик, ползвател и обитател, които отсъства повече от месец да заплаща разходите за поддръжка и управление наполовина, т.е. да му се начислява
вноска като за половинживущо лице.
За улеснение на годишна база, е добре да се изчислят средномесечните разходи на етажната собственост и те да се разпределят поравно на броя на живущите лица, към тях да се добави и вноската за ФРО
и да се получи твърда вноска, която да се актуализира в началото на всяка година. Предимството е, че всеки може да си планира разходите. Недостатъкът е, че не се предвиждат аварийни разходи
например. Друг вариант е разпределението да се прави месец за месец. Така има опция да се включат и непредвидени разходи. Недостатък е, че вноската се променя всеки месец.
- Дори общото събрание да вземе решение, не е ли проблем събирането на парите?
- Събирането им от собствениците на необитаваните обекти вече не е проблем. Методите на разплащане са в брой, чрез посещение на място, по банков път, интернет банкиране, EPAY, или чрез системата за
касови разплащания EASYPAY.
- Ако законова промяна не се случи, има ли друго бързо решение?
- На новодомците бих казал да не губят време, а да се съберат всички собственици и да регламентират как да се случват нещата. Ако това се окаже "мисия невъзможна”, задължително трябва да се спазва
буквата на закона, така, че ако някой от собствениците не желае да поеме своята финансова отговорност, да има правно основание да бъде принуден по надлежния ред.
- Къде е мястото на инвеститора?
- Те често се оказват по добри собственици на непродадените обекти. Това се дължи на факта, че имат комерсиален интерес имотът да е в добро състояние, за да го продадат. Често инвеститори поемат
разходите за поддръжка на сградата през първите няколко години.
- Полезен ли е професионалният домоуправител за решаване на проблемите?
- Може да бъде много полезен. Оказваме посредничество за издаване на индивидуални партиди за ток, вода и газ. Организираме почистването от строителни замърсявания. За необлагородените пространства
изпращаме писма до местната власт и водим активна комуникация за решаването на проблема. Издирването на собствениците често е една от най-трудните задачи, тъй като данните от имотния регистър
невинаги водят до това. Особено тежко е, ако те са чужденци. Решението на този проблем е постоянната комуникация и търсене на контакти чрез трети лица.
