2008 г. се очерта като една от най-динамичните за пазара на ипотечни кредити

Mоже да бъде определена като годината на противополжоностите – от регистиране на кредитни рекорди до свиване на кредитния пазар и промяна в цялостния механизъм на работа в сферата

Изтеклата вече 2008 г. се очерта като една от най-динамичните за пазара на ипотечни кредити. Тя може да бъде определена като годината на противополжоностите – от регистиране на кредитни рекорди до свиване на кредитния пазар и промяна в цялостния механизъм на работа в сферата.
Годината стартира изключително силно. Средният размер на кредита достигна 46 800 евро за страната и 61 545 евро за София, като увеличението за януари беше над 20% спрямо предходния декември. Причината бе в натовареността на службата по вписвания през предходния декември и отлагането на голяма част от сделките, коментират от КредитЦентър. През февруари запитванията за кредити намаляха с 20% спрямо последното тримесечие на 2007 г. Тогава започна и повишението на лихвените проценти, тенденция белязала цялата 2008 г. Поради ръста на месечните вноски през месец март се заговори за алтернативни възможности – предоговаряне и рефинансиране. През април предоговарянето набра скорост и популярност, като все повече хора се възползваха от възможността да преподпишат с банките при нови условия. Пазарът навлезе във фаза на забавяне като част от потребителите започнаха да отлагат своите покупки, да ги обмислят по-дълго и обстойно. Месеците май и юни донесоха добрите новини за кредитния пазар. Лихвените нива се успокоиха, а потребителите станаха по-активни. Ръстът на средния размер на кредитите за май достигна  до 46 315 евро. Обемите нарастнаха, броят сделки също. През летните месеци ипотечният пазар се активизира. През юли консултантите на КредитЦентър отбелязаха поредния рекорд за 2008 г. Средният размер на изтеглените кредити за страната за първи път премина границата от 50 хиляди евро и стана 50 376.  Беше отбелязан още един рекорд – ипотечен кредит на физическо лице за 500 000 евро. Вълната на повишение на лихвените нива от началото на месеца за първи път не повлия на поведението на потребителите и процентът на отказалите се след първоначално одобрение спадна двойно – от 18 на 9%. За първи път се появиха и клиенти търсещи анализ, сравняващ финансовата изгода от покупка на жилище спрямо живеенето под наем. Те търсеха по-изгодното решение. Към момента обаче предимствата от притежаването на собствен дом надделяваха и потребители избираха теглене на кредит. За разлика от силния юли, август отбеляза затишие. В резултат на все по-развихрящата се световна финансова криза голям процент от клиентите станаха предпазливи. През месец август 74% от кредитите бяха отпуснати за покупка на тухлени апартаменти, 20% за панелни жилища и 6% за имоти с друга конструкция. С края на лятото активността на кредитния пазар намаля. Септември също мина под знака на задълбочилата се световна финансова криза. Купувачите на имоти се насочиха към по-малките и евтини жилища, като в същото време започнаха да осигуряват все по-голям процент от необходимата сума със собствени средства. В резултат намаляха обемите на отпусканите кредити. Тази тенденция продължи до края на годината и секторът отчете спад.

Съотношение евро/лева за страната през 2008 г. е 75/25

Средният размер на изтеглените кредити за страната е бил 45 091 евро, което представлява ръст от 16 % на годишна база. Ръстът се дължи на няколко изключително силни месеца в началото на 2008-ма година, през които наблюдавахме рекордни стойности на средния размер на кредитите. Неочаквано за всички такъв бе първият месец на годината – януари, когато месечният ръст достигна 20%. След това наблюдавахме леки спадове до изключитлено силния месец юли, през който независимо от летните отпуски и настъпващата в Европа икономическа криза, потребителите у нас теглиха много и големи кредити и средният размер премина психологическата граница от 50 000 евро. През есента, когато условията за кредитиране се промениха и обемите намаляха, се сключваха предимно сделки за луксозни имоти. Това доведе до тегленето на по-големи кредити и задържа висок средния размер.
Девет от следените 13 града в страната отчетоха ръст в средния размер на кредитите. Той е най-голям в София - рекордните 28% и най-малък в Русе – близо 4%. Ръстът в столицата се дължи от една страна на нарасналата цена на имотите в първите 6 месеца на годината и на по-големия обем сделки за големи и луксозни жилища от друга. Русе беше рекордьор при цените на имотите през 2007 година поради надценените очаквания за развитието на града. Затова логично през 2008 година на този пазар се наблюдаваше успокоение. Сред градовете, които отбелязват лек спад, който поради статистическото отклонение може да се счита за задържане, се отличават Варна и Бургас. Причината е в задържането на цените на имотите в тези два града. Това бе особено осезаемо през последните месеци на годината.

Ръстът на лихвите и общата несигурност накара по-рисковите групи потребители да преосмислят и дори отложат своите сделки. За първи път това се усети през април, а след това по-силно през четвъртото тримесечие на годината. Така клиентите на възраст до 25 години отбягваха да вземат това дългосрочно финансово решение. Кризата се отрази значително и на клиентите на възраст над 45 години. Опасенията от ръст на безработицата създаде допълнително напрежение при по-възрастните кредитоискатели, защото прави перспективата им по-неясна. Активни останаха семейните българи на средна възраст, при които основният кредитополучател задължително има съдлъжник и той може да поеме тежестта на вноската в момент на временно затруднение.

ПРОЦЕНТНО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НА КРЕДИТИТЕ ПО РАЗМЕР
Размер в евро	% от 01.01.2007 г. до 31.12.2007 г.	% от 01.01.2008 г. до 31.12.2008 г.
от 0 до 10 000	4,91	2,02
от 10 000 до 30 000	50	35,27
от 30 000 до 50 000	27,83	36,46
от 50 000 до 70 000	9,32	13,53
от 70 000 до 90 000	3,65	6,29
над 90 000	4,29	6,43

Повишаването на ценовите нива на жилищата през 2008 г. логично доведе и до увеличение на размерът на желаните и отпускани кредити.  Все повече хора теглеха суми над 30 000 евро, като процентното съотношение между втора и трета група от таблицата почти се изравни. Нарасна и броят на кредити над 90 000 евро, чието предназначение бе основно закупуването на луксозни имоти в големите градове, предимно София. Именно за мезонет в столицата бе отпуснат и рекордния кредит от 500 000 евро.

Видове ипотечни кредити
	2007 г.	2008 г.
Покупка на жилище	82,71%	81,97%
СМР	4,19%	3,44%
Лично ползване	10,97%	13,76%
УПИ	2,13%	0,83%

Мотивите за пристъпване към теглене на ипотечни кредити през 2008 г., не се различават съществено от тези през 2007 г. Незначително се увеличи делът на кредитите за лично позлване, които бяха изпозлвани за рефинансиране на няколко по-малки стари задължения или за инвестиране в собствен бизнес. Част от закупените с кредити УПИ бяха изпозлвани за сглобяеми къщи, което по това се оказваше по-изгоден вариант за семесйтвата с деца.

Срок на изтеглените ипотечни кредити
	2007 г.	2008 г.
До 10 години	3,6%	9,92%
10 до 15 години	16,6%	8,24%
16 до 20 години	24,3%	22,75%
21 до 25 години	43,2%	23,97%
26 до 30 години	12,3%	28,09%
Над 30 години		7,03%

Поради изключително добрия старт на годината в сферата на ипотечното кредитиране на пазара се появиха и кредити със срок над 30 години. Тази възможност се използваше по-активно през пролетта заради  повишените лихвени нива, които стреснаха потребителите с по-високи месечни вноски.
В същото време, обаче, през 2008 г. се увеличи броят на хората търсещи по-краткосрочни кредити. С повече от 6% или почти три път нарасна броя на ипотеките със срок под 10 години. Това бха клиенти, които финансираха до 60% от стойността на жилищесто си сами и имаха добри финансови възможности, затова предпочетоха да ползват по-малка сума за по-кратък период, което прави кредитът максимално изгоден.
Докато през 2007 година почти половината от кредитополучателите избираха срок между 20 и 25 години, то през 2008-ма заради спецификите и динамиката на пазара кредитите бяха разпределени равномерно в границата между 16 и 30 години.

% на финансиране
	2007	2008
До 40%	6%	4,2%
40% - 50%	5%	8,7%
50% - 60%	13%	9,6%
60% - 70%	17%	14,4%
70% - 80%	22%	21,1%
80% - 90%	23%	33,7%
90% - 100%	14%	8,3%

Въпреки че сделки със 100% финансиране от страна на банките отсъстваха от пазара през последното тримесечие на 2008 г., поради значителната си тежест през първото полугодие заеха дял от 8,3 %. Отминалата година не отчита сериозни промени в процентът финансиране, следователно ръстът на размера на кредитите се определя основно от покачването на пазарните нива на жилищата, които за някои райони на  столица достигнаха пределните си стойности.

Отчитайки месечния доход на домакинствата изтеглили кредит през 2008 г. можем да кажем, че купувачите вече разполагат с по-висок месечен доход спрямо 2007 г. Процентът на хората със заплата между 750 – 1000 лева от 50% спада на 29,60%, за сметка на двойно увеличение в заплатите от 1500-2500 лв. и тройно в заплатите над 2500 лв. Тази статистика се дължи и на факта, че през второто полугодие на пазара останаха предимно платежоспособните клиенти.