Ипотечното кредитиране в България, а и в цяла Югоизточна Европа преживява бум
Ипотечното кредитиране в България, а и в цяла Югоизточна Европа преживява бум, отбелязаха участниците в панел-дискусията "Регионално ипотечно финансиране новото предизвикателство в Югоизточна
Европа" елемент от програмата на Икономическия форум за Югоизточна Европа. Участваха и видни банкери като Ваня Василева главен изпълнителен директор на Общинска банка, Теменуга Газдова
изпълнителен директор на БАКБ, и Борислав Моянов, член на УС на Пощенска банка.
Отчетено бе, че през последната година има бум в ипотечното кредитиране поради нарасналото търсене на такива заеми от населението. Статистиката на БНБ сочи, че към 1 юли 2003 година размерът на
ипотечните кредити в баланса на банковата система е достигнал 154 млн. евро. Много бързо нараства и делът на ипотечното финансиране в портфейла на цялата банкова система средно с 67% на годишна
база за периода от 2002 г. досега (или 4.4% месечно), като през второто тримесечие на 2003 г. растежът надвишава 5% годишно, посочиха от "Елана" АД.
Банкери обаче отбелязаха, че поне засега обемът на ипотечното кредитиране далеч изостава от обема на потребителските кредити, разрешени от трезорите, достигнали 700 млн. евро към юли 2003 г.
Тези числа променят и съотношението заеми/депозити: от 43% в края на 2001 г., 53.5% в края на 2002 г. до 61.8% през първото полугодие на 2003 г., което позволява да се говори за бум в жилищното
строителство, значителна част от което се финансира с кредити от търговските банки.
И точно тук възниква големият проблем: българските банки основно финансират кредитната си дейност с привлечени средства, 80% от които са безсрочни или със срок до 1 месец. Тези къси пари са
сравнително евтини годишната лихва по тях не надхвърля 2.5% и позволяват постигането на значителни печалби при правилно инвестиране. Но те са и почти неизползваеми за финансиране на жилищното
строителство, където срокът за погасяване достига 10 дори 20 години.
Това разминаване между срока на банковите пасиви и активи заплашва влогонабиращите институции с ликвидна криза във всеки бъдещ момент, когато възникнат условия за бягство на депозитната основа от
трезорите.
Затова през последните години се наблюдава засилено емитиране на ипотекарни облигации, чиито вторичен пазар е на БФБ. Към септември 2003 година 7 банки ТБ "Алианц България", Пощенска банка, БАКБ,
ЦКБ, СИБанк, ПИБ и ОББ, са емитирали общо 10 емисии ипотечен дълг за 53 млн. евро. Срокът му е между 2 и 5 години, а лихвените купони 7 - 7.125 на сто. Тази година има и по-скъпи емисии с лихвени
купони от 5.625 и 6.125 на сто, но причината тук най-вероятно се крие в общото снижаване на процентите по корпоративните дългове по света и у нас.
В същото време тече и процес на секюритизация или превръщането на търговски дълг в дългови ценни книжа, както и по-нататъшното структуриране на подобни активи в общ пул и продажбата им на
компании със специална цел, както и емитиране на ценни книжа, обезпечени с активи на пула ипотеки или други вземания, отбелязаха от "Елана".
Каква е изгодата от подобни трансформации? Примамка за банките е възможността да финансират кредитната си дейност с ресурс от продажбата на ценни книжа, както и прехвърлянето на кредитния риск
върху собственика на ценните книжа или върху трета страна, поела ангажимент да гарантира сделката.
Такива са т. нар. ипотечни фондове, които осигуряват дългосрочно финансиране на трезорите и така насърчават отпускането от тях на ипотечни кредити чрез предоставяне на паричен ресурс от първокласни
международни банки. Става дума за схеми bridge loan, при които става дума и за изкупуване на обезпечени с ипотеки заеми от банки и други финансови институции.
Какво печели финансовата система от бъдещата секюритизация на ипотечните заеми? На първо място повишена ликвидност и поделяне на риска плюс освобождаване на банков капитал. Гражданите пък ще
получават по-дългосрочни ипотечни заеми с фиксиран или плаващ лихвен процент.
